別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月11日　提出 高砂 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   高砂 -4 兵庫県 兵庫第６ 氏名  不動産鑑定士　河内谷　順   TEL.

鑑定評価額 8,420,000 円  １㎡当たりの価格 54,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月4日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 44,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月22日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 高砂市北濱町北脇字地見ノ下３２番５１ ②地積 　(㎡) 154   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 北西6.3m市道 水道、ガス、下水 大塩 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西   100 ｍ、南    90 ｍ、北   180 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  12.5 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　６． ３ｍ市道 交通 施設 大塩駅北西方 1.0km 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域として成熟しており、特段の変動要因もなく、当面は現状の推移を継続するものと 思料する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     54,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は高砂市内または姫路市南東部の住宅地域であり、山陽電鉄沿線の地域との価格牽連性は高い。需要者は同 一需給圏内に居住する給与所得者等の一次取得者と判断される。高砂市西端部の山陽電鉄沿線に位置する既成住宅地域 であり、スーパー等の商業施設が周辺にはみられるなどの利便性もあるものの需要はやや弱含みで推移している。需要 の中心価格帯は、新築の建売住宅で総額２，０００万円前後～２，５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域に存し、経済合理性を有する賃貸住宅の建築を想定することは困難であり、収益還元法は 不適用とした。一方、比準価格は取引市場の実態を反映した実証的な価格であり、自用目的の取引事例を中心に試算さ れた価格で規範性が高い。以上により、比準価格を採用し、代表標準地との均衡を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決 定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　高砂 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     71,400 円／㎡ [ 99.4] 100 100 [101.0] 100 [128.7] [100.0] 100 54,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     54,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 高砂市は、総人口は減少傾向にあり、高齢化 率は上昇傾向にある。土地の取引価格は立地 条件等により二極化が進んでいる。 戸建住宅を中心とする既成の住宅地域であり 地域要因に特段の変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +30.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.4 ％  ％