鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

三木 -8　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＩＨ５０４国 -65	加東市		更地	（　）	ほぼ整形	北西6m市道、南西9m、角地		（都）１低専 (60,100)
b	ＳＲ５０４国 -22	加東市		更地	（　）	ほぼ正方形	南西6.5m私道、中間画地		都計外
c	ＭＭ５０４国 -32	小野市		建付地	（　）	ほぼ整形	北4m市道、中間画地		都計外
d	ＫＹ５０４国 -68	小野市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東6.6m私道、中間画地		都計外
e	ＩＴ５０４国 -21	三木市		更地	（　）	不整形	西5m市道、中間画地		都計外

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 17,900	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	17,327	100 [ 157.1]	11,029	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	11,100
b	(　 ) 8,233	100 [ 100.0]	[ 98.6] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	8,037	100 [ 65.7]	12,233		12,400
c	(　 ) 13,879	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	13,768	100 [ 118.5]	11,619		11,700
d	(　 ) 7,700	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	7,593	100 [ 67.3]	11,282		11,400
e	(　 ) 8,653	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	8,601	100 [ 76.5]	11,243		11,400

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +62.0
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -33.0
b	正常	％／月 -0.20	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +21.0
c	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -32.0
d	正常	％／月 -0.06	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -25.0
e	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 11,700 円／㎡]

三木 -8　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成宅地地域にあり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		近隣地域等に賃貸住宅がほとんど存在せず、貸家需要を想定することが困難であるため非適用とした。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
三木 -8　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

三木 -8

兵庫県

兵庫第５

氏名

不動産鑑定士　井本　季伸

TEL.

鑑定評価額

3,240,000 円

１㎡当たりの価格

11,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月8日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和4年1月6日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	三木市吉川町前田字上馬場１０１４番１				②地積　(㎡)	277 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都） (60,200) （その他）
	1:2	住宅Ｗ2	中規模一般住宅が見られる既成住宅地域	南東6m市道、背面道	水道、下水	三田 13.0km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 40 ｍ、西 90 ｍ、南 60 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

戸建住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.0 ｍ、奥行　約　　 23.0 ｍ、規模　　 280 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

６ｍ市道

交通

施設

三田駅西方

13.0km

法令

規制

（都）
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

市郊外の集落地域内にあり地域的な変動要因がなく現状を維持するものと思われる。商業施設への接近性や交通
の利便性に劣る上、少子高齢化の影響もあり宅地需要は少なく、地価は下落基調で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

戸建住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

二方路　　　　　　　　　　　　　 +1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 11,700 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 / 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏内は概ね三木市及び隣接市内の既成住宅地域と判断した。地縁的選好性が強い集落地域内にあり、需要者は
地縁者にほぼ限定され圏外からの転入者は少ない。新規の宅地開発はなく、人口減少や少子高齢化の影響もあり地域経
済は衰退傾向にあり住宅地の需要は弱い。また、取引自体が少数の上、個別的な諸事情が介在している場合も多く画地
規模も様々であることから、市場での中心となる価格水準は見出しにくい状況である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

三木市郊外の集落地域で、公法上の規制等により周辺地域を含めマンション等の収益物件は皆無に等しく、取引は自用
目的が中心で土地価格に見合った賃料水準の把握が困難であるため収益還元法の適用は断念した。従って、代表標準地
との検討を踏まえ自己利用目的が主で信頼性のある取引事例により求めた比準価格をもって鑑定評価額とした。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　加東 -6 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  -2.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 12,200 円／㎡

[ 98.4]
100

100
[ 98.0]

100
[105.9]

[101.0]
100

11,700

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     11,800 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

人口は減少。駅近郊の住宅需要は安定、郊外
は弱い。既存商店は衰退し神戸電鉄の存続問
題は継続。新型コロナウイルス感染症の影響
には注意を要す。

地域要因に格別の変動はない。三木市郊外に
あり周辺人口の減少、少子高齢化等が続く中
、需要者は地縁者にほぼ限定され価格は緩や
かに下落が継続。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　  +7.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.8 ％

％

３　試算価格算定内訳

三木 -8　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＩＴ５０４国 -23	三木市		更地	（　）	不整形	西2m道路、中間画地		（都） (60,200)
b	ＩＴ５０４国 -51	三木市		更地	（　）	不整形	東6.5m県道、南4.3m、角地		都計外
c	ＩＴ５０４国 -21	三木市		更地	（　）	不整形	西5m市道、中間画地		都計外
d	ＩＨ５０４国 -27	三木市		建付地	（　）	ほぼ整形	北6.5m市道、東6.2m、南8m、三方路		｢調区｣ (70,100)
e	ＳＲ５０４Ｙ -72	三木市		建付地	（　）	不整形	西9m市道、中間画地		｢調区｣ (60,100)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 6,621	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	6,555	100 [ 56.6]	11,581	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	11,700
b	(　 ) 13,055	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	12,990	100 [ 111.1]	11,692		11,800
c	(　 ) 8,653	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	8,601	100 [ 75.5]	11,392		11,500
d	(　 ) 22,630	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	21,694	100 [ 189.7]	11,436		11,600
e	(　 ) 16,239	100 [ 100.0]	[ 98.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.0]	17,791	100 [ 151.7]	11,728		11,800

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -12.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -35.0
a	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +10.0
b	正常	％／月 -0.07	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -26.0
c	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +9.0	環境　　　　+100.0
d	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -13.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +14.0	環境　　　　 +50.0
e	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -13.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 11,700 円／㎡]

三木 -8　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成の集落地域内にあって再調達原価の把握ができないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		農家住宅を中心とする郊外の集落地域で、地域性より共同住宅の建築を想定することが困難であり、また経済合理的に戸建住宅の賃貸事業が成り立つ地域ではないため非適用とした。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ