別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 三木 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   三木 -5 兵庫県 兵庫第５ 氏名  不動産鑑定士　櫻井　美津夫   TEL.

鑑定評価額 13,400,000 円  １㎡当たりの価格 19,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年1月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 三木市志染町安福田字竹ケ下１５３番１ ②地積 　(㎡) 694   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,100) （その他） 1.5:1 住宅 Ｗ2 中規模農家住宅、店 舗、農地が見られる 住宅地域 北東8.8m県道 水道、下水 恵比須 2.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   205 ｍ、西   235 ｍ、南   165 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  33.0 ｍ、奥行　約　　  21.0 ｍ、規模　　       700 ㎡程度、形状　ほぼ整形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ８．８ｍ県道 交通 施設 恵比須駅東方 2.6km 法令 規制 ｢調区｣  (60,100) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は既成の集落地域であり、地域要因に大きな変化はない。今後も当面は現在の環境を維持しつつ、地価 は弱含んで推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     19,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は三木市を中心に、隣接する市町の市街化調整区域に形成された集落地域である。需要者は地元における農 業従事者等の地縁を有する居住者にほぼ限定される。住民の少子高齢化や圏外への転出、地場産業の停滞や農業の衰退 等の影響から、住宅への需要は低調で、新規供給も殆ど見られない。このような状況から、当該地域においては取引自 体が少なく、画地規模も均質ではないため、売買の中心価格帯を見出すことは困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺には賃貸住宅等が殆ど見られず、賃貸市場が形成されていない状況にある。また、当該地域における取引動機は自 己使用目的が大半を占めているため、収益価格は試算せず、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって、鑑定評 価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　小野 -5                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     16,500 円／㎡ [ 98.8] 100 100 [100.0] 100 [ 84.8] [100.0] 100 19,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     19,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市内住宅市場において新型コロナウイルス感 染症による影響は顕在化していないが、人口 減少や少子高齢化等の要因が住宅需要に影響 を与えている。 少子高齢化が進む集落地域にあり、地域要因 に大きな変動はなく、需要者は地縁のある層 にほぼ限定され、地価は弱含んで推移してい る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 -16.0 行政　　　　　　  +3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.0 ％  ％