別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 宝塚 -49　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   宝塚 -49 兵庫県 兵庫第１ 氏名  不動産鑑定士　玉井　嘉彦   TEL.

鑑定評価額 4,560,000 円  １㎡当たりの価格 15,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月4日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和3年12月13日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 宝塚市大原野字森谷２９番１２外 ②地積 　(㎡) 356   (         58)  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,100) （その他） (70,100) 1:2 店舗兼住宅 Ｗ2 農家住宅の中に店舗 等が見られる住宅地 域 東4m市道、南側道 水道 武田尾 7.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    20 ｍ、南    40 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 店舗併用住宅が散見されるが 商業性は低く、戸建住宅地と 判定 街 路 ４ｍ市道 交通 施設 武田尾駅北方 7.0km 法令 規制 ｢調区｣  (60,100) ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は、農家住宅の中に店舗等が見られる市街化調整区域内に存する住宅地域で、概ね現状のまま推移する と予測する。市街化調整区域内の需要は軟調で、地価は下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     15,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、宝塚市及び周辺市町の郊外山間部に位置する市街化調整区域内の圏域を中心とする。主な需要者層は、 地縁を有する個人や近隣の事業者等で限定的である。市街化調整区域内の住宅地域のため需要は軟調であり、地価は下 落傾向で推移している。市街化調整区域内の取引は少なく、取引規模や価格水準にばらつきが大きく、中心となる価格 帯の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は農家集落地域に存し、自己使用が中心で賃貸事例が皆無であり、投資対象となる物件が存在しないため、収 益還元法の適用を断念した。一方、比準価格は、同一需給圏内の市街化調整区域内に存する複数の事例を採用して試算 したものであり、客観的かつ実証的価格を得た。従って、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格を標準として鑑定評 価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　猪名川 -6                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     21,700 円／㎡ [ 96.8] 100 100 [100.0] 100 [140.6] [102.0] 100 15,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     15,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市内住宅地の地価は、山手地域は需要が弱く 概ね下落傾向、その他は横ばいからやや上昇 傾向である。 市街化調整区域内の農家集落地域にあり、需 要者は地縁性の強い層に限定され、また利便 性の低い地域であるため、地価は下落傾向に ある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +6.0 環境　　　　　　 +30.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.5 ％  ％