別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 宝塚 -43　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   宝塚 -43 兵庫県 兵庫第１ 氏名  不動産鑑定士　上原　卓志   TEL.

鑑定評価額 18,100,000 円  １㎡当たりの価格 134,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 105,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月28日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 宝塚市大吹町２１６番 ｢大吹町９－７｣ ②地積 　(㎡) 135   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） (60,180) 1:1.2 住宅 ＬＳ2 中小規模一般住宅が 建ち並ぶ住宅地域 北4.5m市道 水道、ガス、下水 仁川 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    70 ｍ、南    20 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  12.5 ｍ、規模　　       135 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北４．５ ｍ市道 交通 施設 仁川駅北東方 1.2km 法令 規制 １中専 (60,180) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は中小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、現況の住環境を概ね維持すると予測する。平地を指向 する当該地域の住宅地需要を踏まえ、地価水準は今後概ね微増基調で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    134,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、阪急今津線の東側にひらける住宅地域である。需要者の中心は、同市内居住者のうち地縁性を有する者 が多いが、周辺他市からの一次取得者層の流入も散見される。最寄駅からはやや距離を有し、阪神競馬場に近接してい るものの、平坦な住宅地域で総額的な値頃感等から需要は底堅く、地価は概ね微増基調で推移している。需要の中心価 格帯は、土地で１，５００～２，０００万円程度、新築建売で３，０００万円台前半である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 中小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域に存し、自用目的での取引が優勢で、標準地の地積及び間口・奥行等の関係から 、経済合理的な経営が可能となる賃貸用住宅の建設が困難と判断したため、収益還元法の適用は行わなかった。従って 、居住の快適性が重視される住宅地域であるため、代表標準地との検討を踏まえつつ、実証的な比準価格をもって鑑定 評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　宝塚 -16                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    142,000 円／㎡ [101.4] 100 100 [103.0] 100 [104.9] [100.0] 100 133,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    132,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 実体経済の一部が停滞する中、日銀による異 次元の金融緩和等により不動産市況は支えら れ、他方ＣＯＶＩＤ－１９の地価への影響に は注視を要する。 中小規模の一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であ り、地縁性を有する市内居住者からの需要は 安定的であることから、地価は緩やかな上昇 基調で推移する。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +6.0 環境　　　　　　  -2.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.5 ％  ％