別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 宝塚 -34　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   宝塚 -34 兵庫県 兵庫第１ 氏名  不動産鑑定士　福西　理祐   TEL.

鑑定評価額 11,400,000 円  １㎡当たりの価格 62,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月4日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 50,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 宝塚市長尾台２丁目５番４２０ ｢長尾台２－１２－２１｣ ②地積 　(㎡) 184   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 地区計画等 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模戸建住宅が建 ち並ぶ高台の住宅地 域 北5.7m市道 水道、ガス、下水 雲雀丘花屋敷 2.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    60 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　　　　　 　　　北５．７ｍ市 道 交通 施設 雲雀丘花屋敷駅北西方 2.1km 法令 規制 １低専 (50,100) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅が建ち並ぶ林間部の既成住宅地域で、最寄駅からバス圏の高台にあって需要は弱く地価の下落傾向は続 いている。地域要因に変動はなく、今後も現状のまま推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     62,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は主に阪急宝塚線、ＪＲ福知山線の沿線で宝塚市東部及び川西市の住宅地域である。主たる需要者は地元に 地縁性を有する住民で一次取得者層が多い。最寄駅から遠くバス圏に位置し、坂道も多いことから土地の需要は低迷し ている。取引の中心となる価格帯としては、土地は１８０㎡程度の規模で１２００万円前後、新築建売住宅では３００ ０万円程度と認められる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 代替・競争の関係にある取引事例を選択し、取引事例比較法を適用して比準価格を査定した。収益還元法については、 １低専内にあって、自用目的での取引が中心で経済的に賃貸事業が成り立つ地域ではないため適用しなかった。収益性 よりも居住の快適性が重視される住宅地域であるため実証的な比準価格を標準とし、代表標準地を規準とした価格との 均衡性にも留意のうえ、対象標準地の鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　宝塚 -28                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     88,500 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [144.2] [100.0] 100 61,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     62,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 宝塚市では良好な住環境・利便性を有する平 坦地の住宅地の需要は堅調であるが、利便性 の悪い山手の住宅地は需要が低迷している。 最寄駅への接近性が劣るため地価は下落傾向 で推移している。地域要因に変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +40.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.8 ％  ％