別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 宝塚 -24　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   宝塚 -24 兵庫県 兵庫第１ 氏名  不動産鑑定士　長谷川　由紀   TEL.

鑑定評価額 9,950,000 円  １㎡当たりの価格 63,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 51,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月13日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 宝塚市長寿ガ丘７６１番４６１ ｢長寿ガ丘１０－２｣ ②地積 　(㎡) 157   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が集 まる高台の住宅地域 南東4.6m市道 水道、ガス、下水 阪急宝塚 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    50 ｍ、南    40 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北４．６ ｍ市道 交通 施設 阪急宝塚駅西方 1.2km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 　中規模戸建住宅を中心とする高台の住宅地域であり、今後もほぼ現況のまま推移するものと予測する。地域は 斜面地が主体となる地勢条件から需要は振るわず、地価は下落傾向が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     63,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は、阪急宝塚線及びＪＲ福知山線の沿線で、概ね宝塚市の圏域。需要者は、同一需給圏内居住者が中心で あるが、他地域からの流入も見られる。接近性等を重視する近年の傾向から需要は低迷。当該状況を反映し、地価は依 然として下落基調で推移している。土地は総額で９００～１２００万円程度、新築戸建住宅は２５００万円～３０００ 万円程度のものが需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　自己使用の戸建住宅を中心とする住宅地域で、収益性を前提とした賃貸事業の成り立つ地域でないため収益還元法の 適用ができなかった。よって、本件においては、収益性よりも居住の快適性を重視する近隣地域の特性に基づく市場実 態を反映する比準価格を標準とし、代表標準地の価格との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　宝塚 -35                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    112,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [178.8] [102.0] 100 63,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     64,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 宝塚市の人口は僅かに減少傾向である。新型 コロナウイルス感染症の影響については引き 続き注視が必要である。 地域要因に特段の変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　 +79.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.9 ％  ％