別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 宝塚 -13　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   宝塚 -13 兵庫県 兵庫第１ 氏名  不動産鑑定士　福西　理祐   TEL.

鑑定評価額 29,700,000 円  １㎡当たりの価格 116,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月4日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 93,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 宝塚市売布ガ丘１７２番 ｢売布ガ丘７－１３｣ ②地積 　(㎡) 256   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ1 中規模一般住宅が多 い山手の住宅地域 北東5.7m市道 水道、ガス、下水 売布神社 650m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南    40 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　５ ．７ｍ市道 交通 施設 売布神社駅西方 650m 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は戸建住宅が建ち並ぶ山手の住宅地域であり、地域要因に変動はなく今後も現状のまま推移するものと 予想する。駅徒歩圏にはあるが特に選好性の高い住宅地とは言えず、地価に大きな動きはないものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    116,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は阪急宝塚線沿線の住宅地で、宝塚市を中心とする圏域である。需要者は宝塚市内の居住者を中心として隣 接市町からの参入も認められる。最寄駅から徒歩圏にあるが、坂道も多いため特に人気が高い地域とはいえず、地価は 横這いで推移している。対象標準地の規模では、土地は３，０００万円程度、新築戸建住宅は５，０００万円までが取 引の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 代替・競争の関係にある取引事例を収集・選択し、取引事例比較法を適用して比準価格を査定した。なお、近隣地域は 自用目的での取引が中心で経済的に賃貸事業は成り立つ地域ではないため、収益還元法は適用しなかった。居住の快適 性が重視される住宅地域であるため実証的な比準価格を標準とし、代表標準地を規準とした価格との均衡性にも留意の うえ、対象標準地の鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　宝塚 -4                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    181,000 円／㎡ [102.2] 100 100 [103.0] 100 [156.6] [100.0] 100 115,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    116,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 宝塚市内の住宅地は最寄駅徒歩圏で住環境等 に優れた地域を中心に需要は安定している。 成熟した山手の戸建住宅地域であり、地域要 因に変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +55.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％