別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 宝塚 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   宝塚 -10 兵庫県 兵庫第１ 氏名  不動産鑑定士　玉井　嘉彦   TEL.

鑑定評価額 27,400,000 円  １㎡当たりの価格 163,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月4日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 130,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月13日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 宝塚市雲雀丘２丁目１６８番 ｢雲雀丘２－９－１９｣ ②地積 　(㎡) 168   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 地区計画等 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅を中心とす る高台の閑静な住宅 地域 北4.2m市道 水道、ガス、下水 雲雀丘花屋敷 750m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    50 ｍ、南    20 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北４．２ ｍ市道 交通 施設 雲雀丘花屋敷駅北西方 750m 法令 規制 １低専 (50,100) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は、一般住宅を中心とする高台の閑静な住宅地域であり、概ね現状のまま推移すると予測する。比較的 良好な住環境を形成しており、地価は概ねやや上昇傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    163,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、阪急宝塚線及びＪＲ福知山線の沿線で、概ね宝塚市及び川西市の住宅地域の圏域である。需要者は宝塚 市内の居住者や地縁者の他、他地域からの転入者が見受けられる。一般住宅を中心とする高台の閑静な住宅地域で、良 好な住環境であり土地価格はやや上昇傾向である。市場の中心価格帯は、土地は２，５００万円～３，０００万円前後 、新築戸建住宅で４，５００万円台である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は、一般住宅を中心とする高台の閑静な住宅地域で、自己使用の戸建住宅地域であり、戸建賃貸住宅が存在し たとしても、転勤等の特殊な事情に基づくものが中心であり、経済的に賃貸事業が成り立つ地域でないため収益還元法 の適用は断念した。主な需要者は、自己居住目的の個人で、近隣の取引相場を指標に意思決定するのが通常であるため 、取引事例から求めた比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　宝塚 -4                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    181,000 円／㎡ [102.2] 100 100 [103.0] 100 [110.3] [100.0] 100 163,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    162,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市内住宅地の地価は、山手地域は需要が弱く 概ね下落傾向、その他は横ばいからやや上昇 傾向である。 一般住宅を中心とする高台の閑静な住宅地域 であり、高台にあるが環境は良好で、地価は やや上昇傾向である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　  +6.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.6 ％  ％