別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 宝塚 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   宝塚 -2 兵庫県 兵庫第１ 氏名  不動産鑑定士　松本　年弘   TEL.

鑑定評価額 40,300,000 円  １㎡当たりの価格 137,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月4日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 110,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 宝塚市山本台１丁目８０番 ｢山本台１－２－１５｣ ②地積 　(㎡) 294   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い閑静な住宅地域 東5m市道 水道、ガス、下水 山本 900m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    20 ｍ、南    50 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位：北５ｍ市 道 交通 施設 山本駅西方 900m 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 中規模一般住宅が多い閑静な住宅地域で、今後も現況の住環境を維持するものと思われる。周辺道路の幅員は狭 く、緩急のある傾斜が多い地域であり、地価水準は概ね横ばいで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    137,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は阪急宝塚線及びＪＲ福知山線沿線の住宅地域で概ね宝塚市の圏域である。需要者の中心は宝塚市及びその 周辺市の居住者が多数を占める。対象地周辺は傾斜地も見られるが、最寄り駅徒歩圏内にあり、利便性は比較的良好で 需要は安定的、地価は横ばい傾向にある。市場の中心価格帯は、土地は標準地と同程度の地積で４，０００万円程度、 細分化された新築戸建住宅で４０００万円程度が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は同一需給圏内の類似地域に位置する規範性の高い事例により求められており、市場の実態を反映した実証的 かつ説得力のある価格である。対象地は第１種低層住居専用地域に指定された自用の戸建住宅中心の地域で法令上の形 態制限もあり、経済合理的な賃貸住宅の経営は困難である。よって本件では収益還元法の適用を行わなかった。以上よ り、比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　宝塚 -4                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    181,000 円／㎡ [102.2] 100 100 [103.0] 100 [132.1] [101.0] 100 137,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    137,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症（変異株）による 状況次第で今後の住宅需要に影響を与える可 能性がある。 中規模一般住宅が多い閑静な住宅地域である 。最寄り駅徒歩圏内で利便性は概ね良好、現 地まで道路が狭く、緩急のある傾斜が多い地 域である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 +27.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％