別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 宝塚 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   宝塚 -1 兵庫県 兵庫第１ 氏名  不動産鑑定士　今川　健   TEL.

鑑定評価額 44,700,000 円  １㎡当たりの価格 195,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月5日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 155,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月17日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 宝塚市武庫山２丁目１３８番７０ ｢武庫山２－７－７｣ ②地積 　(㎡) 229   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 土砂災害警戒区域 地区計画等 1:1 住宅 Ｗ2 中規模以上の一般住 宅の多い高台の住宅 地域 南西6m市道 水道、ガス、下水 宝塚南口 750m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    40 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北６ｍ市 道 交通 施設 宝塚南口駅北西方 750m 法令 規制 １低専 (50,100) 土砂災害警戒区域 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 中規模以上の一般住宅が建ち並ぶ高台の閑静な住宅地域であり、地域要因は今後当分の間は概ね現状を維持した 状態で推移するものと思料する。また地価については横ばい基調で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    195,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は宝塚市内及び周辺市における、阪急今津線及び宝塚線沿線、ＪＲ福知山線沿線の各駅を最寄駅とする住宅 地域である。需要者は同一需給圏内の居住者が中心となるものと考えられる。高台の閑静な住宅地域で、住宅需要は安 定的で、地価は概ね横ばい傾向で推移していると思料する。土地は３，０００万円から５，０００万円程度の価格帯が 中心と思われるが、規模により総額にはばらつきが認められる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は信頼性の高い事例により求められており、不動産の市場性を反映する価格として実証性及び規範性は高く、 十分な説得力を有するものと判断する。なお、収益還元法は自己使用の戸建住宅を中心とした地域で、賃貸需要に乏し く、合理的な賃貸経営が成立しない地域であるため、適用を断念した。よって、比準価格を採用し、代表標準地との検 討を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　宝塚 -17                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    200,000 円／㎡ [102.0] 100 100 [100.0] 100 [106.1] [101.0] 100 194,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    195,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 宝塚市は阪神間のベッドタウンで人口、世帯 数ともに微減傾向にある。新型コロナの地価 に与える影響については、引き続き注視が必 要である。 地域要因に目立った変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　  +2.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％