別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 西脇 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   西脇 -7 兵庫県 兵庫第５ 氏名  不動産鑑定士　井上　基   TEL.

鑑定評価額 3,550,000 円  １㎡当たりの価格 11,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 西脇市野中町字国影２１番２ ②地積 　(㎡) 303   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅のほか事業 所も見られる郊外の 住宅地域 西7.8m市道 水道、下水 西脇市 6.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    65 ｍ、南   210 ｍ、北   220 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ７．８ｍ市道 交通 施設 西脇市駅北方 6.6km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、一般住宅のほか事業所も見られる郊外の住宅地域であって、地域要因に大きな変動はなく、今後も 現在の居住環境を維持するものと予測する。また、地価水準は、下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     11,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、西脇市を中心に周辺市町に形成された市街化調整区域等に位置する住宅地域にわたる。需要者は、圏域 内の地縁者にほぼ限定され、圏外からの転入はほとんど見られない。また、対象標準地周辺は、市街地中心部からかな り離れた郊外に所在する旧来からの住宅地域であるため、利便性が劣り、需要は弱い。なお、このような旧来の集落地 域にあっては取引自体が少ないうえ取引規模も様々であるため中心となる価格帯は見出しにくい状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 農家住宅を中心とする市街化調整区域の住宅地域で、貸家需要がなく、公法上の規制により賃貸住宅の想定をすること が困難であるため、収益還元法の適用を断念した。したがって、本件においては、取引市場において実証的な比準価格 を採用して、鑑定評価額を上記の通り決定した。なお、上記の手順により決定した鑑定評価額は代表標準地から検討し た価格と均衡を得ている。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　小野 -5                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     16,500 円／㎡ [ 98.8] 100 100 [100.0] 100 [139.8] [100.0] 100 11,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     11,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 西脇市では、地場産業の低迷や高齢化の進展 により、地価の下落傾向が続いている。一方 、市役所の新築移転で、関連する地域では変 化が期待される。 当該地域は、一般住宅のほか事業所も見られ る郊外の住宅地域であって、地域要因に大き な変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +37.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.8 ％  ％