別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 西脇 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   西脇 -5 兵庫県 兵庫第５ 氏名  不動産鑑定士　井上　基   TEL.

鑑定評価額 4,440,000 円  １㎡当たりの価格 24,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 19,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 西脇市西脇字平塚５５番５ ②地積 　(㎡) 185   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅のほか事業 所も見られる住宅地 域 北西5.1m市道 水道、ガス、下水 新西脇 950m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    23 ｍ、西    45 ｍ、南    75 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北５．１ｍ 市道 交通 施設 新西脇駅北方 950m 法令 規制 準工 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、旧市街地内に位置する住宅地域で、引き続き、弱含み傾向が見られる。地価水準は、微減傾向で推 移するものと予測する。ただし、近くでは市役所が新築されて、今後の変化も期待される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     24,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ加古川線沿線で、おおむね西脇市及び周辺市町の住宅地域にわたる。需要者の中心は、市内居住者 が大半を占め、地縁性を有する者に限定される傾向にある。当該地域では、地場産業の衰退や高齢化の進展ともあいま って、需要は弱含んでいるものの、近くでは市役所が新築されて、今後の変化も期待される。なお、このような既成住 宅地域にあっては取引自体が少ないうえ取引規模も様々であるため中心となる価格帯は見出しにくい状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、その地域特性等から、経済合理的に賃貸事業が成り立つ地域ではないため、収益還元法の適用を断念した 。したがって、本件においては、取引市場において実証的な比準価格を採用して、鑑定評価額を上記の通り決定した。 なお、上記の手順により決定した鑑定評価額は代表標準地から検討した価格と均衡を得ている。また、代表標準地との 地域要因格差については、容認できる範囲内であると判断した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　加東 -5                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     45,500 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [190.1] [100.0] 100 23,900  ⑧-1対象標準地の検討 □継続　■新規 前年標準地の価格 　　　　　　            円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 西脇市では、地場産業の低迷や高齢化の進展 により、地価の下落傾向が続いている。一方 、市役所の新築移転で、関連する地域では変 化が期待される。 成熟した戸建住宅地域で、これまで変化に乏 しかったが、近くでは市役所が新築されて、 今後の変化も期待される。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　 +94.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等）  ％  ％