別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 西脇 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   西脇 -4 兵庫県 兵庫第５ 氏名  不動産鑑定士　井本　季伸   TEL.

鑑定評価額 7,590,000 円  １㎡当たりの価格 30,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月8日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 24,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年1月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 西脇市野村町字緑風台１８１５番３２ ②地積 　(㎡) 252   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 土砂災害警戒区域 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ郊外の閑静な 住宅地域 南東4.3m道路 水道、ガス、下水 西脇市 2.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    85 ｍ、西    70 ｍ、南    40 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　　　　北 　４．３ｍ道路　　 　　　　　　 交通 施設 西脇市駅西方 2.8km 法令 規制 １低専 (50,100) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 区画整然とした閑静な住宅団地内にあり、住宅地として成熟している事から格別の変動要因もなく現状を維持す るものと思われる。市郊外にあることから需要は低調で、地価は弱含みで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     30,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね西脇市及び隣接市町の住宅地域と判断した。需要者は緑風台に地縁的選好性のある地元居住者が大部 分で、圏外からの転入者は少数である。区画整然としているが開発後相当の期間が経過した住宅団地で、建物の老朽化 も進んでいることや、南東側に隣接する茜が丘での宅地供給が多く需要に悪影響を与えている。中心価格帯は、土地は ２５０㎡程度で７００万～８５０万円程度、新築戸建住宅で２，０００万円～２，３００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅からなる住宅団地内にあり、周辺には共同住宅は見られない。従って、市場性のある共同住宅の建設が困難で あり、また戸建住宅の賃貸事業が成り立つ地域でもないため収益価格の試算は行わなかった。従って、代表標準地との 検討を踏まえ、主に自用目的で成約した取引事例により求めた比準価格をもって鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　加東 -5                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     45,500 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [154.1] [102.0] 100 30,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     30,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 繊維産業が衰退し経済に悪影響。繁華性の高 い市西部の商業地や住宅地に需要が集中、郊 外は弱い。新型コロナウイルス感染症の影響 には注意を要す。 地域要因に格別の変動はない。郊外の住宅団 地で立地や街路状況から閉塞感が見られる。 隣接する茜が丘での宅地供給が多く、緑風台 の需要は低調。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +41.0 行政　　　　　　  +3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.3 ％  ％