別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 西脇 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   西脇 -3 兵庫県 兵庫第５ 氏名  不動産鑑定士　三浦　靖和   TEL.

鑑定評価額 2,330,000 円  １㎡当たりの価格 23,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 19,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年1月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 西脇市郷瀬町字河原山６６５番２２９ ②地積 　(㎡) 99   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 土砂災害警戒区域 1:1.5 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 建ち並ぶ既成住宅地 域 北4m市道 水道、ガス、下水 新西脇 2.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    15 ｍ、西    60 ｍ、南    15 ｍ、北    35 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北４ｍ市道 交通 施設 新西脇駅北西方 2.4km 法令 規制 １低専 (50,100) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 中小規模一般住宅が中心の住宅地域であるが、街路条件等に劣り、土砂災害警戒区域の指定を受ける。今後も現 状の住宅地域として推移するものと予測するが、需要は弱く、地価は弱含みで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     23,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、西脇市内の住宅地域を主として隣接市に及ぶ。需要者の中心は地元に地縁性を有する者がほとんどで、 圏域外からの需要者はほぼ見られない。自然災害のリスクがある地域で、地域経済の低迷、少子高齢化傾向に加え、市 役所の移転等より、需要は総じて弱含みである。市場の中心価格帯は、土地は２００～４００万円程度、新築戸建住宅 は２，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 同一需給圏内の類似地域において信頼性のある取引事例を十分収集しえた。近隣地域は既成の住宅地域として成熟して おり、公法規制、画地規模より、共同住宅の想定は非現実的であり収益価格は試算しない。快適性を重視する住宅地域 としての性格より、自己使用目的で取引され、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが妥当と認められること より比準価格を採用し、代表標準地からの検証を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　加東 -5                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     45,500 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [194.5] [100.0] 100 23,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     24,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 地場産業の衰退等、地域経済は依然低迷し、 少子高齢化の進展に伴う需要減等も相俟って 、不動産市場及び地価に回復の兆しは見られ ない。 地域要因に特別な変動は見られないが、街路 条件、災害の危険性等より需要は弱く、地価 は下落傾向で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +78.0 行政　　　　　　  +3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.9 ％  ％