別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 赤穂 9-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   赤穂 9-2 兵庫県 兵庫第７ 氏名  不動産鑑定士　吉田　勉   TEL.

鑑定評価額 164,000,000 円  １㎡当たりの価格 15,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 赤穂市木津字稲荷山１３２５番７２外 ②地積 　(㎡) 10,345   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） 土砂災害警戒区域 台形 1:1.5 工場 中小規模の工場が多 い内陸型の工業団地 南10m市道、三方路 水道、下水 坂越 6.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   220 ｍ、西   320 ｍ、南   700 ｍ、北   110 ｍ ②標準的使用 中小規模工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 100.0 ｍ、奥行　約　　 100.0 ｍ、規模　　    10,000 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １０ｍ市道 交通 施設 坂越駅北西方 6.0km 法令 規制 工専 (60,200) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 成熟した内陸型工業団地であり、概ね現状を維持して推移するものと思料する。圏内企業の設備投資動向は安定 的であるため、地価も横ばいで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 中小規模工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 三方路　　　　　　　　　　　　　   0.0 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     15,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は赤穂市内を含む西播磨全域の工業地域及び工住混在地域である。需要者は地縁性を有する圏内の地元企業 が中心であるが、圏外からの事業者は少ない。新型コロナによる売上減少も一部業種で見受けられるが、設備投資に積 極的な企業が増加しており、需給は安定的である。用地不足の影響もあり、圏域内の工業地の取引件数自体が少ないこ とに加え、取引価格帯も業種や個別事情により様々であり、需要の中心となる価格帯を見出すことは困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自己使用目的の取引が支配的な工業団地内に存し、類似性のある賃貸事例が見出せなかったため、収益還元法の適用を 断念した。比準価格は圏内の類似性を有する実際の取引事例から求められているため、工業地の市場性を反映しており 、十分な信頼性があるものと判断する。よって、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定 評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　相生 9-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     21,800 円／㎡ [100.5] 100 100 [100.0] 100 [138.5] [100.0] 100 15,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     15,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 工業統計によると市内の製造品出荷額等は近 年増加傾向で付加価値額も近年やや増加傾向 にある。なお、新型コロナの影響は顕在化し ていない。 地域要因に特段の変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　 +14.0 環境　　　　　　 +18.0 行政　　　　　　  +4.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％