別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 赤穂 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   赤穂 9-1 兵庫県 兵庫第７ 氏名  不動産鑑定士　金子　修二   TEL.

鑑定評価額 668,000,000 円  １㎡当たりの価格 20,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月5日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月24日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 赤穂市西浜北町１０７４番１４ ②地積 　(㎡) 32,907   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） 1:3.5 工場 中規模工場が多い港 近くに位置する工業 団地 北12m市道、西側道 水道 播州赤穂 2.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   500 ｍ、西   200 ｍ、南   500 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 中規模工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 100.0 ｍ、奥行　約　　 300.0 ｍ、規模　　    30,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １２ｍ市道 交通 施設 播州赤穂駅西方 2.8km 法令 規制 工専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 中心市街地にほど近く、全国展開の企業が多い成熟した臨海工業地域である。特段の変動要因もないことから、 当面、現状維持で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 中規模工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     20,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は兵庫県南西部の工業地域である。需要者は市内の有力企業のほか全国展開の企業である。市街地に近く、 インターチェンジへの交通アクセスの良い沿岸部の工業地域である。全国的に物流関係の需要が高まる中、製造業にお いても、新たに参入する事業者もみられる等、需要が高まりつつある。需給は安定的で地価は堅調に推移している。中 心価格帯は取引価格、規模等も一様ではないため把握が困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 中規模工場が多い港近くに位置する工業団地であり、賃貸市場が未成熟で、適正な賃料水準の把握が困難であったため 、収益還元法の適用を断念した。比準価格は、代替性のある事例を基礎に算定されており、市場性を反映した信頼性の 高い価格である。よって、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　相生 9-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     21,800 円／㎡ [100.5] 100 100 [100.0] 100 [108.2] [100.0] 100 20,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     20,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少、少子高齢化を背景に、工場地を除 いて不動産市場は低調である。過剰な宅地供 給も一因となっている。コロナ禍の実感的な 影響は少ない。 地域要因に格別の変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　  +2.0 行政　　　　　　  +4.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.5 ％  ％