別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 赤穂 -13　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   赤穂 -13 兵庫県 兵庫第７ 氏名  不動産鑑定士　横山　重紀   TEL.

鑑定評価額 7,090,000 円  １㎡当たりの価格 41,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 34,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月16日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 赤穂市浜市字大道端３８７番４ ②地積 　(㎡) 173   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 ＬＳ2 戸建住宅が建ち並ぶ 既成の住宅地域 北東7.1m市道 水道、下水 坂越 240m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    40 ｍ、南    30 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  15.5 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北７．１ｍ 　市道 交通 施設 坂越駅東方 240m 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 周辺で区画整理事業による保留地の分譲が行われているが、人口減少等の一般的要因を背景に需要は弱含みであ る。今後継続的に保留地の供給が見込まれ、需給のバランスから地価は当面弱含みで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     41,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は赤穂市及びその近接市町の住宅地域である。需要者は同一需給圏内居住者や赤穂市内及びその周辺企業の 従事者が中心である。付近では区画整理事業が進捗中で、保留地分譲や不動産業者による分譲が行われ、街並みは徐々 に整備されつつあるものの未利用地が目立ち、現段階では需給の状況はやや過剰供である。画地の規模により異なるが 、中心価格帯は土地で６００万円～１０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅が建ち並ぶ既成の住宅地域であり、敷地規模が小さく経済合理性を有する収益物件の建築を想定できないため 収益還元法の適用は断念した。当該地域は自用目的の不動産取引が中心であるから、典型的な市場参加者は市場におい て成立した取引価格を指標として意思決定すると考えられる。比準価格は同一需給圏内の市場の実態を反映し説得力を 有するものと判断した。よって比準価格を基準に、代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　赤穂 -4                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     66,800 円／㎡ [ 96.6] 100 100 [100.0] 100 [157.5] [100.0] 100 41,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     43,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 低金利に支えられた住宅地需要は一巡してお り、区画整理地では事業の進捗による供給圧 力から地価は弱含みで推移すると見込まれる 。 近隣地域内では特段の変動は見られないが、 区画整理事業の進捗により、周辺では街並み が整いつつある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 +53.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -4.7 ％  ％