別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 赤穂 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   赤穂 -7 兵庫県 兵庫第７ 氏名  不動産鑑定士　吉田　勉   TEL.

鑑定評価額 7,920,000 円  １㎡当たりの価格 48,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 39,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 赤穂市南宮町３番１０ ②地積 　(㎡) 165   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1 住宅 ＬＳ3 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 南西6m市道 水道、下水 播州赤穂 2.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    40 ｍ、南    90 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　６ｍ市 道 交通 施設 播州赤穂駅南東方 2.8km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 成熟した戸建住宅地域であり、今後も概ね現状の住環境を維持して推移するものと思料する。一方で中心市街地 からやや遠く、競争力が劣るため、地価が下落傾向が継続するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     48,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は赤穂市及びその周辺市町の住宅地域である。需要者は同一需給圏内の居住者を主とする一次取得者層が大 半で圏外からの転入者は少ない。土地区画整理事業地区を中心に分譲住宅地供給が多く見受けられるが、人口は減少傾 向で需要を喚起するような要因がないため、住宅地の供給過剰感が根強い。また、土地は５００万円～１，０００万円 程度、新築の戸建物件は２，０００万円～２，５００万円程度が周辺取引の中心価格帯となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺は戸建住宅地域であるが、中心市街地からやや離れており、敷地規模等からも経済合理性のある賃貸住宅の想定が 困難であることから、収益価格の試算を断念した。当該地域は自己利用を目的とする不動産取引が中心であるから、同 一需給圏内の市場実態を反映している比準価格は説得力を有するものと判断する。よって比準価格を採用し、代表標準 地との検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　赤穂 -4                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     66,800 円／㎡ [ 96.6] 100 100 [100.0] 100 [137.8] [101.0] 100 47,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     49,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市内の人口は減少傾向で高齢化率も県平均と 比較してやや高い。土地取引件数は直近で増 加しているが、供給過剰感もある。 地域要因に特段の変動はなく、新型コロナウ イルス感染症による需要への影響は顕在化し ていない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +6.0 環境　　　　　　 +30.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.6 ％  ％