鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

赤穂 -3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＫＳ７０４Ｙ -48	赤穂市		更地	（　）	ほぼ長方形	北6m区画街路、中間画地		１中専 (60,200)
b	ＹＫ７０４国 -49	赤穂市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東6m区画街路、北西4m、角地		１中専 (70,200)
c	ＩＫ７０４国 -10	赤穂市		更地	（　）	長方形	北東6m区画街路、中間画地		１中専 (60,200)
d	ＹＹ７０４国 -26	赤穂市		更地	（　）	長方形	東5m市道、中間画地		１中専 (60,200)
e	ＩＫ７０４Ｙ -91	赤穂市		更地	（　）	ほぼ長方形	南東4.5m市道、中間画地		１住居 (60,180)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 49,325	100 [ 100.0]	[ 95.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	47,105	100 [ 108.8]	43,295	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	43,700
b	(　 ) 43,886	100 [ 100.0]	[ 97.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	41,713	100 [ 100.0]	41,713		42,100
c	(　 ) 40,549	100 [ 100.0]	[ 98.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	39,819	100 [ 97.9]	40,673		41,100
d	(　 ) 42,382	100 [ 100.0]	[ 98.2] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	41,207	100 [ 98.0]	42,048		42,500
e	(　 ) 45,665	100 [ 100.0]	[ 97.0] 100	100 [ / ]	100 [ 91.8]	48,252	100 [ 115.0]	41,958		42,400

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +10.0
a	正常	％／月 -0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.30	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.30	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +15.0
e	正常	％／月 -0.30	画地　　　　 -8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 42,300 円／㎡]

赤穂 -3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			素地・造成費等に係る適切な資料を得られないため非適用とした。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,051,715	565,206	2,486,509	2,409,000	77,509	（　0.9721） 75,346	（ 4.7 - 0.1 ） 4.6％
	⑧収益価格	1,637,957 円　　　　（　 7,180 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

赤穂 -3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	108.00	Ｗ2	216.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専	60 ％	200 ％	200 ％	228 ㎡	14.9 m x 15.4 m	前面道路：市道　 5.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２ＤＫ専有面積５４㎡各階２戸　立地及び個別性等を勘案し想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段の為

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	108.00	100.0	108.00	1,161	125,388	1.0	125,388
							2.0	250,776
2～ 2	住宅	108.00	100.0	108.00	1,173	126,684	1.0	126,684
							2.0	253,368
～

～

～

計		216.00	100.0	216.00		252,072		252,072
								504,144

⑨年額支払賃料	252,072 円　×　12ヶ月　＝　 3,024,864 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 216.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	4,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 192,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により充当可能のため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,024,864 円　　×　　 10.0 ％＋　　　 192,000 円　　×　　 10.0 ％　＝　　 321,686 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,895,178 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	252,072 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,269 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 504,144 円　×　　 90.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 154,268 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,051,715 円　　　　（　 13,385 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＩＫ７０４賃　　　　-2	1,312 ( 1,275)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	1,250	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,240 円/㎡　月額支払賃料（　 1,173 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＹＫ７０４賃　　　　-10	1,206 ( 1,173)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [107.0]	100 [ 97.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,223
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

赤穂 -3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	99,000 円	33,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	96,506 円	3,216,864　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 23,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 280,500 円	33,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	33,000 円	33,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	33,000 円	33,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 565,206 円　（　　　　　　 2,479 円／㎡）　　（経費率　　 18.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9721

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	33,000,000 円	設計監理料率　 150,000 円／㎡　×　 216.00 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0730	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0580 ×　 40 ％　＋　0.0776 × 40 ％　＋ 0.0938 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,409,000 円（　　　　　 10,566 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,051,715 円
②総費用	565,206 円
③純収益　①－②	2,486,509 円
④建物等に帰属する純収益	2,409,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	77,509 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	75,346 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 330 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,637,957 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,180 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
赤穂 -3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

赤穂 -3

兵庫県

兵庫第７

氏名

不動産鑑定士　金子　修二

TEL.

鑑定評価額

9,670,000 円

１㎡当たりの価格

42,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月5日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	35,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月24日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	赤穂市北野中字新田３９９番２３				②地積　(㎡)	228 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１中専 (60,200) （その他）
	1:1	住宅Ｗ1	一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域	南西5m市道	水道、下水	播州赤穂 1.5km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 30 ｍ、南 50 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 230 ㎡程度、形状　正方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北、５ｍ市
道

交通

施設

播州赤穂駅北東方

1.5km

法令

規制

１中専
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

中心部からやや離れた沿線北部に位置する古い住宅団地である。特段の変動要因もないことから、当面、現状維
持で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 42,400 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 7,410 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は赤穂市及びその隣接市町の住宅地域である。需要者は市内居住者が主である。圏外からの転入者は少ない
。高齢化の進行により中心市街地でも空家が増え、土地区画整理事業の供給も多い。相続人による処分取引も多く見受
けられる。需給バランスが崩れて、地価は依然として下落基調にある。中心価格帯は土地で１，０００万円程度である
。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

周辺の土地の利用の状況から、自用目的の取引が中心である。戸建住宅を中心とする既成住宅地域に存し、土地価格に
見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は低位に求められた。比準価格は同一需給圏内の市場実態を反映し
ており説得力を有するものと判断した。よって、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって上記の通り鑑定評価
額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　赤穂 -4 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 66,800 円／㎡

[ 96.6]
100

100
[100.0]

100
[154.0]

[101.0]
100

42,300

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     43,800 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

人口減少、少子高齢化を背景に、工場地を除
いて不動産市場は低調である。過剰な宅地供
給も一因となっている。コロナ禍の実感的な
影響は少ない。

地域要因に格別の変動はない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 +48.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-3.2 ％

％

３　試算価格算定内訳

赤穂 -3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＫＳ７０４Ｙ -48	赤穂市		更地	（　）	ほぼ長方形	北6m区画街路、中間画地		１中専 (60,200)
b	ＩＫ７０４国 -11	赤穂市		更地	（　）	ほぼ長方形	北東6m区画街路、南東6m、角地		１中専 (70,200)
c	ＹＳ７０４国 -22	赤穂市		建付地	（　）	不整形	南西6m区画街路、中間画地		１中専 (60,200)
d	ＴＣ７０４国 -3	赤穂市		建付地	（　）	長方形	南東6m区画街路、北西2m、二方路		２中専 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 49,325	100 [ 100.0]	[ 95.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	47,105	100 [ 110.8]	42,514	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	42,900
b	(　 ) 43,561	100 [ 100.0]	[ 98.2] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	40,740	100 [ 97.9]	41,614		42,000
c	(　 ) 19,955	100 [ 70.0]	[ 98.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 70.0]	39,991	100 [ 95.0]	42,096		42,500
d	(　 ) 36,292	100 [ 100.0]	[ 97.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	34,178	100 [ 81.4]	41,988		42,400
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +12.0
a	正常	％／月 -0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.30	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	売急ぎ	％／月 -0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -3.0
c	売急ぎ	％／月 -0.30	画地　　　　 -30.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -16.0
d	正常	％／月 -0.30	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 42,400 円／㎡]

赤穂 -3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,054,181	565,284	2,488,897	2,409,000	79,897	（　0.9721） 77,668	（ 4.7 - 0.1 ） 4.6％
	⑧収益価格	1,688,435 円　　　　（　 7,410 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

赤穂 -3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	108.00	Ｗ2	216.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専	60 ％	200 ％	200 ％	228 ㎡	14.9 m x 15.4 m	前面道路：市道　 5.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリータイプで平均専有面積５４㎡、全４戸を想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	108.00	100.0	108.00	1,162	125,496	1.0	125,496
							2.0	250,992
2～ 2	居宅	108.00	100.0	108.00	1,174	126,792	1.0	126,792
							2.0	253,584
～

～

～

計		216.00	100.0	216.00		252,288		252,288
								504,576

⑨年額支払賃料	252,288 円　×　12ヶ月　＝　 3,027,456 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 216.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	4,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 192,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されるため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,027,456 円　　×　　 10.0 ％＋　　　 192,000 円　　×　　 10.0 ％　＝　　 321,946 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,897,510 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	252,288 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,271 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 504,576 円　×　　 90.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 154,400 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,054,181 円　　　　（　 13,396 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＫＳ７０４賃　　　　-3	1,465 ( 1,417)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [119.0]	100 [101.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	1,257	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,242 円/㎡　月額支払賃料（　 1,174 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＫＳ７０４賃　　　　-4	1,175 ( 1,143)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [112.0]	100 [ 90.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,227
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

赤穂 -3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	99,000 円	33,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	96,584 円	3,219,456　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 23,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 280,500 円	33,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	33,000 円	33,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	33,000 円	33,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特にない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 565,284 円　（　　　　　　 2,479 円／㎡）　　（経費率　　 18.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9721

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	33,000,000 円	設計監理料率　 150,000 円／㎡　×　 216.00 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0730	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0580 ×　 40 ％　＋　0.0776 × 40 ％　＋ 0.0938 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,409,000 円（　　　　　 10,566 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,054,181 円
②総費用	565,284 円
③純収益　①－②	2,488,897 円
④建物等に帰属する純収益	2,409,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	79,897 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	77,668 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 341 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,688,435 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,410 円／㎡）