別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 加古川 9-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   加古川 9-2 兵庫県 兵庫第５ 氏名  不動産鑑定士　三浦　靖和   TEL.

鑑定評価額 3,700,000,000 円  １㎡当たりの価格 33,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 27,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年1月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 加古川市野口町水足字新辻５６０番１外 ②地積 　(㎡) 109,402   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) （その他） 1.2:1 工場 大工場が存するバイ パスに近い工業地域 西7m市道、四方路 水道、ガス、下水 加古川 2.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   275 ｍ、西     0 ｍ、南   170 ｍ、北   250 ｍ ②標準的使用 大規模工場用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 340.0 ｍ、奥行　約　　 275.0 ｍ、規模　　   100,000 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ７ｍ市道 交通 施設 加古川駅東方 2.1km 法令 規制 工業 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、市街地に近接した工業地域として成熟しており、当面は現状のまま推移するものと予測する。加古 川市における工業用地需要に対し、供給は不足気味であり、地価は上昇傾向にあるものと思われる。 (3)最有効使用の判定 大規模工場用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 四方路　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     33,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、播磨地域全域の工業地域を主として、阪神間の工業地域に及ぶ。需要者の中心は圏域内の事業者である が、圏域外の法人等も見受けられる。近時の経済情勢の下、企業を取り巻く環境は依然厳しいものの、企業収益は持ち 直しつつあり、加古川市における工業用地の不足傾向を反映し、工業用地に対する需要は堅調な推移を見せている。事 業用地の取引価格は個別的要因により様々であり、需要の中心となる価格帯を一様に指摘するのは困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 工業用地については自用目的の取引が主で、同一需給圏内の類似地域において信頼性のある取引事例を十分収集しえた 。一方、周辺地域等では一部で賃貸物件も見られるが、その数は少なく賃貸市場は総じて未成熟であるため収益価格は 試算しない。工業地域としての性格より、自己使用目的で取引され、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが 妥当と認められるので、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　加古川 9-1                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     45,400 円／㎡ [101.1] 100 100 [100.0] 100 [136.4] [100.0] 100 33,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     33,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 企業を取り巻く環境は依然厳しい状況にある ものの、企業収益は持ち直しつつあり、立地 条件に優れた工業用地に対する需要は堅調に 推移している。 市街地に近接した大規模な工場が立地する地 域で、近時の経済情勢下においても、需要は 安定的で、地価は強含みの推移を見せている 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +8.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +25.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.8 ％  ％