鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

加古川 5-9　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＭＭ５０４Ｙ -69	加古川市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東18m市道、南東6m、角地		２中専 (70,200)
b	ＭＭ５０４Ｙ -70	加古川市		建付地	（　）	ほぼ台形	北東18m市道、南東4.3m、角地		２中専 (60,200)
c	ＭＭ５０４国 -7	加古川市		更地	（　）	不整形	南西11m国道、南東1.2m、角地		近商 (80,300)
d	ＳＲ５０４国 -14	加古川市		更地	（　）	ほぼ長方形	南西13m市道、中間画地		１中専 (60,200)
e	ＩＨ５０４国 -49	加古川市		更地	（　）	ほぼ整形	北東15.4m国道、中間画地		準住居 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 102,797	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	100,781	100 [ 85.5]	117,873	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	118,000
b	(　 ) 97,581	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.8]	100,807	100 [ 85.5]	117,903		118,000
c	(　 ) 113,204	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ / ]	100 [ 96.0]	117,331	100 [ 100.0]	117,331		117,000
d	(　 ) 95,358	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	94,414	100 [ 79.8]	118,313		118,000
e	(　 ) 97,924	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	97,924	100 [ 87.9]	111,404		111,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -3.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +8.0	環境　　　　 -10.9
c	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 -4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +6.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -16.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -13.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 116,000 円／㎡]

加古川 5-9　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			対象標準地は既成市街地内に存し、適正な再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	24,633,707	5,407,715	19,225,992	14,378,800	4,847,192	（　0.9497） 4,603,378	（ 4.7 - 0.1 ） 4.6％
	⑧収益価格	100,073,435 円　　　　（　 65,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

加古川 5-9　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	625.00	Ｓ2	1,250.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準住居	60 ％	200 ％	200 ％	1,528 ㎡	58.7 m x 27.5 m	前面道路：国道　 12.4 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗のフロア貸し、２階は店舗の部分貸し。専有面積６０～１００㎡程度

⑦有効率　 85.0 ％
の理由

共用部分を想定したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	625.00	85.0	531.25	2,403	1,276,594	5.0	6,382,970
							3.0	3,829,782
2～ 2	店舗	625.00	85.0	531.25	1,450	770,313	5.0	3,851,565
							3.0	2,310,939
～

～

～

計		1,250.00	85.0	1,062.50		2,046,907		10,234,535
								6,140,721

⑨年額支払賃料	2,046,907 円　×　12ヶ月　＝　 24,562,884 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,062.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

預り金により十分に担保されており計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	24,562,884 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,228,144 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	23,334,740 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	10,234,535 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 97,228 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 6,140,721 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 1,201,739 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	24,633,707 円　　　　（　 16,122 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＭＹ５０４賃　　　　-2	1,911 ( 1,811)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	2,444	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,537 円/㎡　月額支払賃料（　 2,403 円/㎡）　基準階 1 F B
b	ＫＹ５０４賃Ｙ　　　　-12	2,098 ( 2,059)	100 [100.0]	[ 98.9] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 80.0]	100 [100.0]	2,882
c	ＫＹ５０４賃Ｙ　　　　-11	1,942 ( 1,839)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,285

加古川 5-9　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	824,000 円	206,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	982,515 円	24,562,884　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,438,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,751,000 円	206,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	206,000 円	206,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	206,000 円	206,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 5,407,715 円　（　　　　　　 3,539 円／㎡）　　（経費率　　 22.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9497

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	206,000,000 円	設計監理料率　 160,000 円／㎡　×　 1,250.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0698	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0530 ×　 40 ％　＋　0.0682 × 30 ％　＋ 0.0938 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	14,378,800 円（　　　　　 9,410 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	24,633,707 円
②総費用	5,407,715 円
③純収益　①－②	19,225,992 円
④建物等に帰属する純収益	14,378,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,847,192 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,603,378 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,013 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 100,073,435 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 65,500 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
加古川 5-9　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

加古川 5-9

兵庫県

兵庫第５

氏名

不動産鑑定士　井本　季伸

TEL.

鑑定評価額

173,000,000 円

１㎡当たりの価格

113,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月8日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	90,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年1月6日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	加古川市野口町野口字駅ノ池１１９番５外				②地積　(㎡)	1,528 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準住居 (60,200) （その他）
	2:1	店舗Ｓ2	中小規模の店舗等が多い路線商業地域	北東12.4m国道	水道、ガス、下水	東加古川 1.5km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 130 ｍ、西 130 ｍ、南 110 ｍ、北 130 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 60.0 ｍ、奥行　約　　 27.0 ｍ、規模　　 1,600 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１２．４ｍ国道

交通

施設

東加古川駅北西方

1.5km

法令

規制

準住居
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

国道の通行者の他、背後の居住者も顧客とする物販や飲食店舗等が出店する路線商業地域で、今後も現状を維持
するものと思われる。一定の繁華性を維持しており地価は安定して推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 116,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 69,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は加古川市及び隣接市町の路線商業地域と判断した。一般に画地規模が大きく総額が嵩む事から、需要者は
全国規模の物販、飲食店舗等が中心となり地元事業者は少数である。ＪＲ山陽本線沿線の交通量の多い国道沿いにある
ことから、繁華性が認められる地域で需要は安定している。しかし、市場の中心価格帯は画地規模や形状、取引事情等
により様々であることから見出しにくい状況である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

国道沿いの路線商業地域内に存し、周辺には物販、飲食店舗が見られるが自用目的の建物が多い。一方、周辺には賃貸
物件も少数見受けられるが、低層店舗を前提としていることから土地価格に対する収益性は低く、収益価格は相対的に
信頼性が劣るものと判断した。従って、規範性から主に自用目的で成約した取引事例により求めた比準価格を重視し、
収益価格を斟酌し、更に代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　加古川 5-4 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 125,000 円／㎡

[ 99.2]
100

100
[100.0]

100
[109.4]

[100.0]
100

113,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    113,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

人口は減少傾向。加古川駅徒歩圏の住宅地及
び幹線道路沿いの商業地の地価は安定、郊外
は弱含み。新型コロナウイルス感染症の影響
には注意を要す。

地域要因に格別の変動はない。交通量の多い
国道沿いにあり、繁華性の高い商業施設も周
辺に存在する。背後の人口も多く、需要は安
定している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -9.0
交通・接近　　　  +8.0
環境　　　　　　  +5.0
行政　　　　　　  +6.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

加古川 5-9　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＩＨ５０４国 -49	加古川市		更地	（　）	ほぼ整形	北東15.4m国道、中間画地		準住居 (60,200)
b	ＫＴ５０４Ｙ -93	加古川市		更地	（　）	ほぼ台形	南西35m国道、中間画地		準住居 (60,200)
c	ＭＭ５０４Ｙ -66	加古川市		底地	（　）	ほぼ台形	南12m市道、中間画地		近商 (90,200)
d	ＭＭ５０４国 -7	加古川市		更地	（　）	不整形	南西11m国道、南東1.2m、角地		近商 (80,300)
e	ＫＹ５０４Ｙ -81	加古川市		建付地	（　）	不整形	北9.3m市道、中間画地		近商 (80,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 97,924	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	97,924	100 [ 84.8]	115,476	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	115,000
b	(　 ) 93,787	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 98.0]	95,701	100 [ 82.2]	116,425		116,000
c	(　 78,953) 112,790	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 98.0]	115,092	100 [ 99.8]	115,323		115,000
d	(　 ) 113,204	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ / ]	100 [ 96.0]	117,331	100 [ 98.7]	118,876		119,000
e	(　 ) 78,577	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.0]	87,308	100 [ 74.5]	117,192		117,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -16.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -21.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +5.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +8.0	環境　　　　 -12.0
d	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 -4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +6.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 +8.0	環境　　　　 -30.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +6.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 116,000 円／㎡]

加古川 5-9　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内にあって再調達原価の把握ができないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	26,276,802	5,880,750	20,396,052	15,286,200	5,109,852	（　0.9497） 4,852,826	（ 4.7 - 0.1 ） 4.6％
	⑧収益価格	105,496,217 円　　　　（　 69,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

加古川 5-9　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	625.00	Ｓ2	1,250.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準住居	60 ％	200 ％	200 ％	1,528 ㎡	58.7 m x 27.5 m	前面道路：国道　 12.4 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階はフロア貸し、２階は平均専有面積６６㎡程度の部分貸しを想定した。

⑦有効率　 85.0 ％
の理由

共用部分を想定したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	625.00	85.0	531.25	2,430	1,290,938	5.0	6,454,690
							3.0	3,872,814
2～ 2	店舗	625.00	85.0	531.25	1,680	892,500	5.0	4,462,500
							3.0	2,677,500
～

～

～

計		1,250.00	85.0	1,062.50		2,183,438		10,917,190
								6,550,314

⑨年額支払賃料	2,183,438 円　×　12ヶ月　＝　 26,201,256 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,062.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されているため非計上

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	26,201,256 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,310,063 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	24,891,193 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	10,917,190 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 103,713 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 6,550,314 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 1,281,896 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	26,276,802 円　　　　（　 17,197 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＭＹ５０４賃　　　　-8	2,526 ( 2,430)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,972	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,565 円/㎡　月額支払賃料（　 2,430 円/㎡）　基準階 1 F B
b	ＫＹ５０４賃Ｙ　　　　-11	1,942 ( 1,839)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,158
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

加古川 5-9　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,095,000 円	219,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,048,050 円	26,201,256　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,438,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,861,500 円	219,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	219,000 円	219,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	219,000 円	219,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 5,880,750 円　（　　　　　　 3,849 円／㎡）　　（経費率　　 22.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9497

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	219,000,000 円	設計監理料率　 170,000 円／㎡　×　 1,250.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0698	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0530 ×　 40 ％　＋　0.0682 × 30 ％　＋ 0.0938 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	15,286,200 円（　　　　　 10,004 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	26,276,802 円
②総費用	5,880,750 円
③純収益　①－②	20,396,052 円
④建物等に帰属する純収益	15,286,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	5,109,852 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,852,826 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,176 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 105,496,217 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 69,000 円／㎡）