鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

加古川 5-7　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＳＲ５０４国 -1	加古川市		更地	（　）	ほぼ長方形	北東7m市道、中間画地		近商 (80,300)
b	ＭＹ５０４Ｙ -92	加古川市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東6.1m市道、中間画地		商業 (90,366)
c	ＭＭ５０４国 -7	加古川市		更地	（　）	不整形	南西11m国道、南東1.2m、角地		近商 (80,300)
d	ＫＹ６０４国 -42	姫路市		更地	（　）	ほぼ長方形	南8m市道、東6m、角地		商業 (100,400)
e	ＫＴ４０４国 -8	明石市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西4.9m市道、中間画地		近商 (90,294)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 90,689	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	90,689	100 [ 51.5]	176,095	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	176,000
b	(　 ) 124,520	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	125,516	100 [ 67.9]	184,854		185,000
c	(　 ) 113,204	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ / ]	100 [ 96.0]	117,331	100 [ 59.8]	196,206		196,000
d	(　 ) 188,315	100 [ 100.0]	[ 97.6] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	175,043	100 [ 95.4]	183,483		183,000
e	(　 ) 144,874	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	144,874	100 [ 73.8]	196,306		196,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -36.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -20.0
b	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -35.0
c	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 -4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.35	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 +8.0
d	正常	％／月 -0.35	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -6.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -11.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 188,000 円／㎡]

加古川 5-7　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			対象標準地は既成市街地内に存し、適正な再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	28,056,022	5,885,914	22,170,108	19,786,200	2,383,908	（　0.9511） 2,267,335	（ 4.7 - 0.1 ） 4.6％
	⑧収益価格	49,289,891 円　　　　（　 151,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

加古川 5-7　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	256.00	Ｓ5	1,280.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	327 ㎡	18.0 m x 18.0 m	前面道路：市道　 20.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗の部分貸し、２階～５階は事務所の部分貸しを想定した。

⑦有効率　 73.7 ％
の理由

共用部分を想定したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	256.00	75.0	192.00	3,530	677,760	5.0	3,388,800
							3.0	2,033,280
2～ 2	事務所	256.00	73.4	187.90	2,500	469,750	5.0	2,348,750
							3.0	1,409,250
3～ 5	事務所	256.00	73.4	187.90	2,100	394,590	5.0	1,972,950
							3.0	1,183,770
～

～

計		1,280.00	73.7	943.60		2,331,280		11,656,400
								6,993,840

⑨年額支払賃料	2,331,280 円　×　12ヶ月　＝　 27,975,360 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 943.60 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等の一時金により十分に担保されている。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	27,975,360 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,398,768 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	26,576,592 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	11,656,400 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 110,736 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 6,993,840 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 1,368,694 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	28,056,022 円　　　　（　 85,798 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＫＹ５０４賃Ｙ　　　　-12	2,098 ( 2,059)	100 [100.0]	[ 98.9] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 64.0]	100 [100.0]	3,602	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,727 円/㎡　月額支払賃料（　 3,530 円/㎡）　基準階 1 F B
b	ＯＲ５０４賃Ｙ　　　　-11	2,635 ( 2,500)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 76.0]	100 [100.0]	3,852
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

加古川 5-7　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,176,000 円	294,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	1,119,014 円	27,975,360　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 503,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,499,000 円	294,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	294,000 円	294,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	294,000 円	294,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 5,885,914 円　（　　　　　　 18,000 円／㎡）　　（経費率　　 21.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9511

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	294,000,000 円	設計監理料率　 223,000 円／㎡　×　 1,280.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0673	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0514 ×　 40 ％　＋　0.0621 × 30 ％　＋ 0.0938 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	19,786,200 円（　　　　　 60,508 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	28,056,022 円
②総費用	5,885,914 円
③純収益　①－②	22,170,108 円
④建物等に帰属する純収益	19,786,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,383,908 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,267,335 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,934 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 49,289,891 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 151,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
加古川 5-7　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

加古川 5-7

兵庫県

兵庫第５

氏名

不動産鑑定士　大谷　良太

TEL.

鑑定評価額

60,500,000 円

１㎡当たりの価格

185,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月7日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	150,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年1月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	加古川市平岡町新在家字弐丁目２７３番５				②地積　(㎡)	327 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他） (90,400)
	1:1	店舗兼事務所ＲＣ5	店舗兼事務所ビル等が建ち並ぶ駅前の商業地域	南東20m市道	水道、ガス、下水	東加古川 110m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 45 ｍ、西 40 ｍ、南 60 ｍ、北 40 ｍ

②標準的使用

中層店舗付事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 18.0 ｍ、奥行　約　　 18.0 ｍ、規模　　 330 ㎡程度、形状　ほぼ正方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２０ｍ市道

交通

施設

東加古川駅南西方

110m

法令

規制

商業
(90,400)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

当該地域は店舗兼事務所ビル等が建ち並ぶ駅前商業地域として概ね成熟している。当分の間現状のまま推移する
と予測される。地価は安定的に推移すると予測される。

(3)最有効使用の判定

中層店舗付事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 191,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 135,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は加古川市、姫路市、明石市等のＪＲ山陽本線沿線の商業地域。需要者の中心は地縁を有する個人事業者や
法人であるが、一部全国展開する法人等も見られる。駅前商業地域で立地条件は良好であり需要は底堅い。新型コロナ
ウイルス感染症等の影響で日本経済は先行き不透明であり不動産市場も予断を許さない状況にある。需要の中心となる
価格帯は画地規模等によりまちまちであるため見い出せない状況である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、加古川市、姫路市、明石市の商業地域の適切な取引事例から求めたもので、市場の実態を反映した価格で
あり規範性は高い。需要者の多くは収益性から意思決定する事業者であるが、賃料等の想定項目が多く適正な賃料水準
等は把握しがたい。従って、比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、単価と総額
との関連性を留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　加古川 5-4 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 125,000 円／㎡

[ 99.2]
100

100
[100.0]

100
[ 66.7]

[100.0]
100

186,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    185,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

加古川市は、総人口は減少、生産年齢人口は
減少、老年人口は増加傾向にある。取引価格
、取引件数はほぼ横ばい傾向である。

店舗や事務所ビル等が見られる駅前の商業地
域であり、地域要因に特段の変動は認められ
ない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -7.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 -22.0
行政　　　　　　  -8.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

加古川 5-7　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＫＴ４０４国 -8	明石市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西4.9m市道、中間画地		近商 (90,294)
b	ＡＨ５０４国 -4	加古川市		底地	（　）	ほぼ長方形	北東11.5m国道、中間画地		商業 (80,400)
c	ＭＭ５０４Ｙ -66	加古川市		底地	（　）	ほぼ台形	南12m市道、中間画地		近商 (90,200)
d	ＯＴ６０４国 -53	姫路市		貸家建付地	（　）	長方形	北8m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (90,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 144,874	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	144,874	100 [ 76.1]	190,373	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	190,000
b	(　 69,195) 153,767	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	154,228	100 [ 79.1]	194,979		195,000
c	(　 78,953) 112,790	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 98.0]	115,092	100 [ 59.9]	192,140		192,000
d	(　 ) 235,119	100 [ 100.0]	[ 98.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	232,533	100 [ 121.9]	190,757		191,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -3.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -11.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -15.0
b	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 -22.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -14.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.38	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 +38.0
d	正常	％／月 -0.38	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 191,000 円／㎡]

加古川 5-7　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため適用できなかった。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	27,452,367	5,803,738	21,648,629	19,517,000	2,131,629	（　0.9511） 2,027,392	（ 4.7 - 0.1 ） 4.6％
	⑧収益価格	44,073,739 円　　　　（　 135,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

加古川 5-7　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	256.00	Ｓ5	1,280.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	327 ㎡	18.0 m x 18.0 m	前面道路：市道　 20.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２階から５階を事務所とした。

⑦有効率　 73.8 ％
の理由

共用廊下を想定した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	256.00	75.0	192.00	3,507	673,344	5.0	3,366,720
							3.0	2,020,032
2～ 5	事務所	256.00	73.4	188.00	2,138	401,944	5.0	2,009,720
							3.0	1,205,832
～

～

～

計		1,280.00	73.8	944.00		2,281,120		11,405,600
								6,843,360

⑨年額支払賃料	2,281,120 円　×　12ヶ月　＝　 27,373,440 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 944.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により十分担保されている。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	27,373,440 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,368,672 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	26,004,768 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	11,405,600 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 108,353 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 6,843,360 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 1,339,246 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	27,452,367 円　　　　（　 83,952 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＫＹ５０４賃Ｙ　　　　-12	2,098 ( 2,059)	100 [100.0]	[ 98.9] 100	100 [100.0]	100 [ 82.0]	100 [ 70.0]	100 [100.0]	3,615	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,702 円/㎡　月額支払賃料（　 3,507 円/㎡）　基準階 1 F B
b	ＯＲ５０４賃Ｙ　　　　-14	2,425 ( 2,343)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [ 80.0]	100 [100.0]	3,789
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

加古川 5-7　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,160,000 円	290,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	1,094,938 円	27,373,440　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 503,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,465,000 円	290,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	290,000 円	290,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	290,000 円	290,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 5,803,738 円　（　　　　　　 17,748 円／㎡）　　（経費率　　 21.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9511

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	290,000,000 円	設計監理料率　 220,000 円／㎡　×　 1,280.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0673	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0514 ×　 40 ％　＋　0.0621 × 30 ％　＋ 0.0938 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	19,517,000 円（　　　　　 59,685 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	27,452,367 円
②総費用	5,803,738 円
③純収益　①－②	21,648,629 円
④建物等に帰属する純収益	19,517,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,131,629 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,027,392 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,200 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 44,073,739 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 135,000 円／㎡）