鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

加古川 5-6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＳＲ５０４Ｙ -75	加古川市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東9m市道、東9m、角地		商業 (100,400)
b	ＡＨ５０４国 -4	加古川市		底地	（　）	ほぼ長方形	北東11.5m国道、中間画地		商業 (80,400)
c	ＭＭ５０４Ｙ -66	加古川市		底地	（　）	ほぼ台形	南12m市道、中間画地		近商 (90,200)
d	ＭＭ５０４Ｙ -69	加古川市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東18m市道、南東6m、角地		２中専 (70,200)
e	ＫＹ５０４Ｙ -81	加古川市		建付地	（　）	不整形	北9.3m市道、中間画地		近商 (80,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 152,806	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	147,712	100 [ 119.4]	123,712	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	124,000
b	(　 69,195) 153,767	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	154,228	100 [ 113.7]	135,645		136,000
c	(　 78,953) 112,790	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 98.0]	115,092	100 [ 91.2]	126,197		126,000
d	(　 ) 102,797	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	100,781	100 [ 76.8]	131,225		131,000
e	(　 ) 78,577	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.0]	87,308	100 [ 70.0]	124,726		125,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +5.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +14.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +5.0
b	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +14.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -20.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 -35.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +6.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 128,000 円／㎡]

加古川 5-6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存するため適用を断念した。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	8,679,801	1,899,070	6,780,731	6,007,320	773,411	（　0.9288） 718,344	（ 4.6 - 0.1 ） 4.5％
	⑧収益価格	15,963,200 円　　　　（　 76,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

加古川 5-6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	122.60	ＲＣ4	412.80
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防	90 ％	200 ％	200 ％	209 ㎡	10.7 m x 24.0 m	前面道路：県道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗のフロア貸し。２階以上は共同住宅（１戸当たり約３０～４０㎡）を想定した。

⑦有効率　 87.0 ％
の理由

周辺の類似建物の有効率を参考に査定した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	122.60	80.0	98.08	2,874	281,882	5.0	1,409,410
							3.0	845,646
2～ 3	住宅	122.60	90.0	110.34	1,700	187,578	1.0	187,578
							2.0	375,156
4～ 4	住宅	45.00	90.0	40.50	1,800	72,900	1.0	72,900
							2.0	145,800
～

～

計		412.80	87.0	359.26		729,938		1,857,466
								1,741,758

⑨年額支払賃料	729,938 円　×　12ヶ月　＝　 8,759,256 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 359.26 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により十分担保されている。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	8,759,256 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 437,963 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	8,321,293 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,857,466 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 17,646 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,741,758 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 340,862 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	8,679,801 円　　　　（　 41,530 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＮＹ５０４賃　　　　-3	2,048 ( 2,012)	100 [100.0]	[ 99.6] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [102.0]	100 [ 80.0]	2,941	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,034 円/㎡　月額支払賃料（　 2,874 円/㎡）　基準階 1 F B
b	ＫＹ５０４賃Ｙ　　　　-11	1,942 ( 1,839)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 78.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	2,929
c	ＭＹ５０４賃　　　　-3	2,147 ( 2,071)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 83.0]	100 [ 80.0]	100 [100.0]	3,233

加古川 5-6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	541,200 円	90,200,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	350,370 円	8,759,256　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 60,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 766,700 円	90,200,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	90,200 円	90,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	90,200 円	90,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,899,070 円　（　　　　　　 9,086 円／㎡）　　（経費率　　 21.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9288

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	90,200,000 円	設計監理料率　 210,000 円／㎡　×　 412.80 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0666	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0506 ×　 40 ％　＋　0.0614 × 30 ％　＋ 0.0932 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,007,320 円（　　　　　 28,743 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	8,679,801 円
②総費用	1,899,070 円
③純収益　①－②	6,780,731 円
④建物等に帰属する純収益	6,007,320 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	773,411 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	718,344 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,437 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 15,963,200 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 76,400 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
加古川 5-6　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

加古川 5-6

兵庫県

兵庫第５

氏名

不動産鑑定士　足立　英基

TEL.

鑑定評価額

26,100,000 円

１㎡当たりの価格

125,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月7日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	99,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年1月4日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	加古川市加古川町粟津字宮ノ下４３７番１				②地積　(㎡)	209 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,200) 準防（その他） (90,200)
	1:2	店舗兼共同住宅ＲＣ4	店舗、事務所のほかに住宅等が見られる商業地域	東15m県道	水道、ガス、下水	加古川 750m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 50 ｍ、南 110 ｍ、北 80 ｍ

②標準的使用

中層店舗・事務所付共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１５ｍ県道

交通

施設

加古川駅南西方

750m

法令

規制

近商
(90,200)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

中小規模の店舗や事業所等が見られる商業地域で、加古川駅に比較的近いことから共同住宅など多様な用途の利
用も期待できるので、地価は当面、安定的に推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中層店舗・事務所付共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 128,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 76,900 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、概ね加古川市を中心に周辺市町内のＪＲ山陽本線及び山陽電鉄本線沿線の商業地域。需要者は、加古川
市を中心とした地元の事業者が主体であり、不動産投資を企図する個人の参入も見られる。商業的利用にとどまらず住
宅用など多様な土地利用が見込めるので、土地需要は堅調に推移している。取引される価格は利用用途や画地規模等に
より一様ではなく、需要の中心となる価格帯は見出せない状況である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

収益性を指標として地価形成されるべき地域であるが、現実には当該地域を含め周辺において収益物件の運用を目的と
した土地取引は少なく、自用目的での取引が主流である。したがって、代表標準地との検討を踏まえ、主に自用目的で
成約したと認められる取引事例により求めた比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、鑑定評価額を上記のとおり決
定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　加古川 5-4 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 125,000 円／㎡

[ 99.2]
100

100
[100.0]

100
[ 99.2]

[100.0]
100

125,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    124,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

特定の大型店や専門店等への顧客集中が顕著
な反面、旧来の商業地域の商況は振るわない
が、便益良好な地域では共同住宅地としての
需要が見込める。

最寄り駅まで徒歩圏内で街路条件にも恵まれ
ている。繁華性そのものはさほど高くないが
、賃貸住宅に対する需要が堅調で、地価を下
支えしている。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -7.0
交通・接近　　　  +7.0
環境　　　　　　  -6.0
行政　　　　　　  +6.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.8 ％

％

３　試算価格算定内訳

加古川 5-6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＭＭ５０４Ｙ -66	加古川市		底地	（　）	ほぼ台形	南12m市道、中間画地		近商 (90,200)
b	ＭＹ５０４Ｙ -93	加古川市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東15m県道、北西6m、南西6m、三方路		２低専 (60,100)
c	ＭＭ５０４Ｙ -69	加古川市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東18m市道、南東6m、角地		２中専 (70,200)
d	ＭＭ５０４Ｙ -70	加古川市		建付地	（　）	ほぼ台形	北東18m市道、南東4.3m、角地		２中専 (60,200)
e	ＡＨ５０４国 -1	加古川市		更地	（　）	不整形	北西6.3m市道、南西6m、角地		２住居 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 78,953) 112,790	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 98.0]	115,092	100 [ 91.2]	126,197	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	126,000
b	(　 ) 123,996	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	120,384	100 [ 94.1]	127,932		128,000
c	(　 ) 102,797	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	100,781	100 [ 78.7]	128,057		128,000
d	(　 ) 97,581	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.8]	100,807	100 [ 76.8]	131,259		131,000
e	(　 ) 153,470	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 117.5]	130,613	100 [ 100.4]	130,093		130,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -18.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -20.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -3.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +8.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +17.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 128,000 円／㎡]

加古川 5-6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成の市街地内に所在し、適正な再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	8,797,534	1,925,233	6,872,301	6,093,900	778,401	（　0.9288） 722,979	（ 4.6 - 0.1 ） 4.5％
	⑧収益価格	16,066,200 円　　　　（　 76,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

加古川 5-6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	120.00	ＲＣ4	415.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防	90 ％	200 ％	200 ％	209 ㎡	10.7 m x 24.0 m	前面道路：県道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗でフロア貸し、２・３階は平均３５㎡程度のファミリータイプの共同住宅。

⑦有効率　 85.5 ％
の理由

玄関ホール・階段室等

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	120.00	80.0	96.00	2,965	284,640	5.0	1,423,200
							3.0	853,920
2～ 3	住宅	120.00	90.0	108.00	1,750	189,000	1.0	189,000
							2.0	378,000
4～ 4	住宅	55.00	78.0	42.90	1,800	77,220	1.0	77,220
							2.0	154,440
～

～

計		415.00	85.5	354.90		739,860		1,878,420
								1,764,360

⑨年額支払賃料	739,860 円　×　12ヶ月　＝　 8,878,320 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 354.90 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	8,878,320 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 443,916 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	8,434,404 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,878,420 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 17,845 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,764,360 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 345,285 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	8,797,534 円　　　　（　 42,093 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＮＹ５０４賃　　　　-4	3,412 ( 3,240)	100 [100.0]	[ 99.6] 100	100 [100.0]	100 [ 88.0]	100 [ 99.0]	100 [123.0]	3,171	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,130 円/㎡　月額支払賃料（　 2,965 円/㎡）　基準階 1 F B
b	ＭＹ５０４賃　　　　-5	2,981 ( 2,875)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [ 90.0]	100 [127.0]	3,068
c	ＫＹ５０４賃Ｙ　　　　-12	2,098 ( 2,059)	100 [100.0]	[ 98.9] 100	100 [100.0]	100 [ 88.0]	100 [ 70.0]	100 [107.0]	3,148

加古川 5-6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	549,000 円	91,500,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	355,133 円	8,878,320　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 60,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 777,700 円	91,500,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	91,500 円	91,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	91,500 円	91,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,925,233 円　（　　　　　　 9,212 円／㎡）　　（経費率　　 21.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9288

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	91,500,000 円	設計監理料率　 210,000 円／㎡　×　 415.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0666	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0506 ×　 40 ％　＋　0.0614 × 30 ％　＋ 0.0932 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,093,900 円（　　　　　 29,157 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	8,797,534 円
②総費用	1,925,233 円
③純収益　①－②	6,872,301 円
④建物等に帰属する純収益	6,093,900 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	778,401 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	722,979 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,459 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 16,066,200 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 76,900 円／㎡）