鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

加古川 5-5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＩＨ５０４国 -44	加古川市		建付地	（　）	ほぼ整形	南東11.5m市道、中間画地		１中専 (60,200)
b	ＫＹ５０４Ｙ -81	加古川市		建付地	（　）	不整形	北9.3m市道、中間画地		近商 (80,300)
c	ＳＮ４０４国 -57	明石市		建付地	（　）	不整形	北西17m市道、南6m、角地		近商 (100,300)
d	ＭＭ５０４国 -43	加古川市		建付地	（　）	ほぼ整形	北東16m県道、中間画地		１中専 (60,200)
e	ＫＴＭ４０４国 -11	明石市		更地	（　）	ほぼ台形	北東8m県道、南東5m、二方路		１住居 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 60,493	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	59,307	100 [ 65.8]	90,132	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	90,100
b	(　 ) 78,577	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.0]	87,308	100 [ 88.4]	98,765		98,800
c	(　 ) 114,472	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.9]	116,927	100 [ 127.5]	91,707		91,700
d	(　 ) 64,718	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 85.0]	100 [ 100.0]	75,910	100 [ 90.0]	84,344		84,300
e	(　 ) 90,140	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 98.9]	91,143	100 [ 99.6]	91,509		91,500

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -30.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 -18.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +6.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +24.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +6.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 -5.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -1.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 91,000 円／㎡]

加古川 5-5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存するため適用を断念した。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,938,850	656,416	2,282,434	1,269,770	1,012,664	（　0.9702） 982,487	（ 4.7 - 0.1 ） 4.6％
	⑧収益価格	21,358,413 円　　　　（　 52,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

加古川 5-5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
低層店舗	100.00	ＬＳ1	100.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準住居	60 ％	200 ％	200 ％	411 ㎡	28.7 m x 13.2 m	前面道路：国道　 11.2 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

平屋建て店舗の一棟貸を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	100.00	100.0	100.00	2,442	244,200	5.0	1,221,000
							3.0	732,600
～

～

～

～

計		100.00	100.0	100.00		244,200		1,221,000
								732,600

⑨年額支払賃料	244,200 円　×　12ヶ月　＝　 2,930,400 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 100.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

預り金により十分に担保されており計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,930,400 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 146,520 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,783,880 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,221,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 11,600 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 732,600 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 143,370 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,938,850 円　　　　（　 7,150 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＭＹ５０４賃　　　　-2	1,911 ( 1,811)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	2,367	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,578 円/㎡　月額支払賃料（　 2,442 円/㎡）　基準階 1 F B
b	ＫＹ５０４賃Ｙ　　　　-12	2,098 ( 2,059)	100 [100.0]	[ 98.9] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [ 80.0]	100 [100.0]	2,789
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

加古川 5-5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	65,200 円	16,300,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	117,216 円	2,930,400　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 302,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 138,500 円	16,300,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	16,300 円	16,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	16,300 円	16,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 656,416 円　（　　　　　　 1,597 円／㎡）　　（経費率　　 22.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9702

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	16,300,000 円	設計監理料率　 160,000 円／㎡　×　 100.00 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0779	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0621 ×　 40 ％　＋　0.0829 × 30 ％　＋ 0.0938 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,269,770 円（　　　　　 3,089 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,938,850 円
②総費用	656,416 円
③純収益　①－②	2,282,434 円
④建物等に帰属する純収益	1,269,770 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,012,664 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	982,487 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,390 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 21,358,413 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 52,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
加古川 5-5　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

加古川 5-5

兵庫県

兵庫第５

氏名

不動産鑑定士　大谷　良太

TEL.

鑑定評価額

36,400,000 円

１㎡当たりの価格

88,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月7日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	71,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年1月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	加古川市平岡町西谷字南割２０６番２				②地積　(㎡)	411 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準住居 (60,200) （その他）
	2:1	店舗Ｓ1	中小規模の店舗等が多い路線商業地域	南西11.2m国道	水道、下水	東加古川 930m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 145 ｍ、南 30 ｍ、北 125 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 30.0 ｍ、奥行　約　　 14.0 ｍ、規模　　 420 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１１．２ｍ国道

交通

施設

東加古川駅南東方

930m

法令

規制

準住居
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

当該地域は中小規模の店舗等が多い路線商業地として成熟しており、今後も現状のまま推移するものと思料する
。地価はおおむね横ばい傾向で推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 91,100 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 49,400 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は概ね加古川市及び隣接市町の路線商業地域等に属する圏域。需要者の中心は中小規模の事業者のほか広域
展開しているフランチャイズチェーンなどである。近隣地域は国道２号線沿いの路線商業地域で需要は比較的安定して
いる。新型コロナウイルス感染症等の影響で日本経済は先行き不透明であり地価動向は予断を許さない状況にある。需
要の中心となる価格帯も取引される規模によりまちまちであり特には見出せない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、加古川市及び隣接市の幹線道路沿いの商業地域の適切な取引事例から求めたもので、市場の実態を反映し
た価格であり規範性は高い。需要者の多くは収益性から意思決定する法人であるが、賃料等の想定項目が多く適正な賃
料水準等は把握しがたい。従って、比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、単価
と総額との関連性を留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　加古川 5-4 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 125,000 円／㎡

[ 99.2]
100

100
[100.0]

100
[140.3]

[100.0]
100

88,400

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     88,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

加古川市は、総人口は減少、生産年齢人口は
減少、老年人口は増加傾向にある。取引価格
、取引件数はほぼ横ばい傾向である。

中小規模の店舗等が多い路線商業地域であり
、地価は安定している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -7.0
交通・接近　　　  +7.0
環境　　　　　　 +33.0
行政　　　　　　  +6.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

加古川 5-5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＭＭ５０４Ｙ -69	加古川市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東18m市道、南東6m、角地		２中専 (70,200)
b	ＭＭ５０４Ｙ -70	加古川市		建付地	（　）	ほぼ台形	北東18m市道、南東4.3m、角地		２中専 (60,200)
c	ＡＨ６０４国 -49	姫路市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西18m国道、南西5.5m、角地		準住居 (70,200)
d	ＭＭ５０４国 -43	加古川市		建付地	（　）	ほぼ整形	北東16m県道、中間画地		１中専 (60,200)
e	ＫＹ６０４国 -37	姫路市		更地	（　）	ほぼ長方形	東20m県道、北3.7m、角地		近商 (90,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 102,797	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	100,781	100 [ 110.4]	91,287	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	91,300
b	(　 ) 97,581	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.8]	100,807	100 [ 110.4]	91,311		91,300
c	(　 ) 84,692	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	82,225	100 [ 89.0]	92,388		92,400
d	(　 ) 64,718	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 85.0]	100 [ 100.0]	75,910	100 [ 84.0]	90,369		90,400
e	(　 ) 114,719	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 99.8]	114,949	100 [ 124.3]	92,477		92,500

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +15.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +15.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -3.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -16.0
d	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +15.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -0.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +6.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 91,100 円／㎡]

加古川 5-5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため適用できなかった。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,938,115	667,508	2,270,607	1,308,720	961,887	（　0.9702） 933,223	（ 4.7 - 0.1 ） 4.6％
	⑧収益価格	20,287,457 円　　　　（　 49,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

加古川 5-5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
低層店舗	100.00	ＬＳ1	100.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準住居	60 ％	200 ％	200 ％	411 ㎡	28.7 m x 13.2 m	前面道路：国道　 11.2 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

平家建店舗の一棟貸を想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	100.00	100.0	100.00	2,521	252,100	5.0	1,260,500
							3.0	756,300
～

～

～

～

計		100.00	100.0	100.00		252,100		1,260,500
								756,300

⑨年額支払賃料	252,100 円　×　12ヶ月　＝　 3,025,200 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 100.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

預り金により十分に担保されており計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,025,200 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 242,016 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,783,184 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,260,500 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 11,597 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 756,300 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 143,334 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,938,115 円　　　　（　 7,149 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＫＹ５０４賃Ｙ　　　　-11	1,942 ( 1,839)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 88.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,207	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,661 円/㎡　月額支払賃料（　 2,521 円/㎡）　基準階 1 F B
b	ＯＲ５０４賃Ｙ　　　　-11	2,635 ( 2,500)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [ 91.0]	100 [100.0]	3,114
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

加古川 5-5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	67,200 円	16,800,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	121,008 円	3,025,200　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 302,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 142,800 円	16,800,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	16,800 円	16,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	16,800 円	16,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 667,508 円　（　　　　　　 1,624 円／㎡）　　（経費率　　 22.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9702

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	16,800,000 円	設計監理料率　 165,000 円／㎡　×　 100.00 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0779	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0621 ×　 40 ％　＋　0.0829 × 30 ％　＋ 0.0938 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,308,720 円（　　　　　 3,184 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,938,115 円
②総費用	667,508 円
③純収益　①－②	2,270,607 円
④建物等に帰属する純収益	1,308,720 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	961,887 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	933,223 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,271 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 20,287,457 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 49,400 円／㎡）