別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 加古川 -22　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   加古川 -22 兵庫県 兵庫第５ 氏名  不動産鑑定士　名倉　友樹   TEL.

鑑定評価額 5,470,000 円  １㎡当たりの価格 26,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年1月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 加古川市上荘町小野字助谷７１２番１２ ②地積 　(㎡) 208   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 ＬＳ2 中規模住宅が建ち並 ぶ高台に開発された 住宅地域 南5m市道 水道、下水 厄神 3.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    40 ｍ、南    25 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北５ｍ市道 交通 施設 厄神駅北西方 3.2km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 中規模住宅が建ち並ぶ郊外の住宅団地であり、地域要因に特段の変化は認められない。市中心部からやや離れて おり利便性が劣ることから地価は弱含みで推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     26,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は加古川市及び隣接市町の市街化調整区域内の住宅地域である。需要者は圏域内に地縁を有する者が中心で あり、圏外からの転入者は少ない。市中心部から離れた利便性の劣る住宅地域であり、利便性が良好な住宅地域との競 合から地価は弱含みで推移している。市場の中心価格帯は、土地は５５０万円程度、新築戸建住宅は２，５００万円程 度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 標準地の存する地域は快適性等を重視した自用目的の取引を主として取引相場が形成されており、同一需給圏の類似地 域等において多数の信頼性のある取引事例を収集できた。市街化調整区域内の住宅団地に所在し、経済合理的に戸建住 宅の賃貸事業が成り立つ地域ではないことから収益還元法の適用を断念した。従って比準価格を採用し、上記のとおり 鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     26,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 加古川市の人口は減少傾向。ＪＲ加古川駅徒 歩圏の住宅需要は引き続き安定している。山 陽電鉄本線南側の住宅地域については需要に 弱さも見られる。 加古川市郊外の住宅団地であり、利便性が劣 ることから需要は弱含みで推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.8 ％  ％