別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 加古川 -17　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   加古川 -17 兵庫県 兵庫第５ 氏名  不動産鑑定士　三浦　靖和   TEL.

鑑定評価額 10,400,000 円  １㎡当たりの価格 70,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 56,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年1月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 加古川市東神吉町西井ノ口字二十田６３４番７ ②地積 　(㎡) 147   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 既成住宅地域 南西6m市道、背面道 水道、ガス、下水 宝殿 700m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    35 ｍ、西    25 ｍ、南    25 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　６ｍ市 道 交通 施設 宝殿駅東方 700m 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は古くからの住宅地域であり、地域として成熟しており今後とも現状のまま推移するものと予測する。 地価は下落傾向での推移が続いているが、周囲で新規の開発団地が見られる等、落着きを取り戻しつつある。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 二方路　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     70,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね加古川市及び隣接市の市境付近の住宅地域の圏域である。需要者の中心は圏域内のうちＪＲ山陽本線 沿いの居住者等で、圏域外からの需要者は少ない。ここ数年、周辺地域で中小規模程度の戸建開発が数多く見られ、そ れら物件との競合で需要はやや弱含みの状況にある。市場の中心価格帯は、土地は９００～１，２００万円程度、新築 戸建住宅は２，５００～３，５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 同一需給圏内の類似地域において信頼性のある取引事例を十分収集しえた。近隣地域は戸建住宅地域として成熟してお り、公法規制、画地規模より、共同住宅の想定は非現実的であり収益価格は試算しない。快適性を重視する住宅地域と しての性格より、自己使用目的で取引され、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが妥当と認められることよ り比準価格を採用し、代表標準地からの検証を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　加古川 -6                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    121,000 円／㎡ [100.8] 100 100 [101.0] 100 [173.6] [101.0] 100 70,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     70,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 近時の経済情勢の下、雇用情勢、個人所得は 不安定な状況にあるが、住宅に関しては不動 産市場は落ち着きを見せている。 地域要因に特別な変動は見られない。需要は やや弱含みであり、地価は下落傾向であるが 落着きを取り戻しつつある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　 +72.0 行政　　　　　　  +3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.1 ％  ％