別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 加古川 -16　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   加古川 -16 兵庫県 兵庫第５ 氏名  不動産鑑定士　小南　貴子   TEL.

鑑定評価額 11,600,000 円  １㎡当たりの価格 70,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 56,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年1月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 加古川市平岡町二俣字北畑８８９番６ ②地積 　(㎡) 165   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） (60,188) 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅、農家住宅 等が混在する既成住 宅地域 北西4.7m市道 水道、ガス、下水 東加古川 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    60 ｍ、南   100 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北４．７ ｍ市道 交通 施設 東加古川駅南方 1.1km 法令 規制 １中専 (60,188) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は既成住宅地域として成熟しており、今後も現状を維持しつつ推移すると予測する。地価水準は概ね横 ばい傾向であると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     70,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ山陽本線及びＪＲ加古川線並びに山陽電鉄本線沿線で、概ね加古川市の圏域。需要者の中心は加古 川市及び隣接市町の居住者が多くを占める。一般住宅、農家住宅等が混在する既成住宅地域であるが、最寄駅から徒歩 圏にて、当該地域における需給関係は安定的に推移している。市場中心の価格帯は土地は１，１００万円程度、新築戸 建住宅は２，５００万円程度が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は一般住宅、農家住宅等が混在する既成住宅地域であり、賃貸物件も散見されるものの、画地規模や事業収支 の観点から共同住宅を想定することが非現実的であるので収益価格を試算しなかった。当該地域は快適性を重視する住 宅地であることから、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的であると思われる。よって、比準価格を 採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　加古川 -6                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    121,000 円／㎡ [100.8] 100 100 [101.0] 100 [171.7] [100.0] 100 70,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     70,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 加古川市における既成住宅地域の不動産市場 は、本格的な回復傾向にはない。 一般住宅、農家住宅等が見られる地域である が、最寄駅から徒歩圏であり、当該地域の宅 地需要は横ばいで推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +65.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％