別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 加古川 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   加古川 -4 兵庫県 兵庫第５ 氏名  不動産鑑定士　陰山　有里   TEL.

鑑定評価額 9,220,000 円  １㎡当たりの価格 63,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 51,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 加古川市平岡町土山字北畑４２１番８７ ②地積 　(㎡) 145   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 南西5.1m市道 水道、ガス、下水 土山 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    35 ｍ、西    80 ｍ、南    50 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北５．１ ｍ市道 交通 施設 土山駅北東方 1.3km 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 区画整然とした住宅地域で、特に地域要因の変動は認められないため、今後も現状を維持するものと予測する。 地価はやや弱含みで推移するものと思料する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     63,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、ＪＲ山陽本線及び山陽電鉄本線沿線で、概ね加古川市及び隣接市町の住宅地域。需要者の中心は 加古川市内及び隣接市町内の居住者が大半で、同一需給圏外からの転入者は少ない。近年周辺の住宅団地開発や農地転 用による宅地分譲等により供給圧力が強く、相対的地位の低下が否めないため、需要はやや弱含みである。土地は９０ ０万円程度、新築の戸建住宅は２，５００万円程度が需要の中心価格帯となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅用に開発された住宅団地内に所在し、自用目的の取引が支配的である。画地規模が小さくまた経済的に戸建住 宅の賃貸事業が成り立つ地域ではないため、収益価格は試算できなかった。快適性を重視する住宅地域であり、取引価 格の水準を指標として価格決定されることが一般的である。よって、代表標準地との検討を踏まえて、比準価格をもっ て、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　加古川 -6                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    121,000 円／㎡ [100.8] 100 100 [101.0] 100 [192.5] [101.0] 100 63,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     63,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 加古川市の人口は減少傾向。新型コロナウィ ルス感染症の経済活動への影響は継続してい るが、住宅地地価への大きな影響は今のとこ ろ認められない。 地域要因に特段の変動はないが、周辺の住宅 団地に対する相対的地位の低下から需要はや や弱含みである。地価も下落傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 +85.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.2 ％  ％