別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）
令和4年1月14日　提出
豊岡 5-6　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
豊岡 5-6 兵庫県 兵庫第７ 氏名  不動産鑑定士　柳川　浩一   TEL.
鑑定評価額 8,980,000 円  １㎡当たりの価格 66,500 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6)
路
線
価		 [令和3年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和3年12月9日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 豊岡市出石町八木字八木町６５番
 ②地積
　(㎡)		 135  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） 
(70,200)

（その他）



(80,200)

3.5:1		 店舗

Ｗ2		 観光客向けの低層店
舗等が建ち並ぶ商業
地域		 西5.5m市道、南側道 水道、下水 豊岡

12.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    25 ｍ、西    25 ｍ、南    40 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層の店舗住宅併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  23.5 ｍ、奥行　約　　   6.5 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 重要伝統的建造物群保存地区
の指定がある。		 街

路		 ５．５ｍ市道 交通

施設		 豊岡駅南東方

12.0km		 法令

規制		 （都） 
(70,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 観光客向けの店舗等が建ち並ぶ観光商業地域として成熟しているが、観光客減少により繁華性が低下傾向にあり
、将来も当面はこの状況が続いていくものと予測した。今後の地価は、下落傾向で推移するものと思われる。
(3)最有効使用の判定 低層の店舗住宅併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     66,500 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は豊岡市及びその周辺市町も含む但馬全域の商業地域及び商住混在地域。需要者は同一需給圏内に地縁のあ
る個人事業者及び中小法人が大半である。当地域は観光客向けの飲食店や土産物店が建ち並ぶ観光商業地域であるが、
近年出石地区の観光客数は減少傾向で繁華性は低下しており、また背後人口の減少も相まって需要は弱くなっている。
商業地で取引も少なく、規模等も様々で、中心となる価格帯は見出し難い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 自用の店舗が建ち並ぶ観光商業地域で、賃貸市場は未熟で適切な賃貸事例が得られず収益価格の試算は断念した。商業
地で取引は少ないが、自用目的が大半で、収益目的は殆ど無い。取引事例は比較的規範性の高いものを収集でき、また
市場参加者との適合性の観点からも現実の取引市場を反映した比準価格には説得力が認められる。以上により、比準価
格を標準に、代表標準地からの検討も踏まえ、単価と総額との関係をも考慮して鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　豊岡 5-1                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     68,000 円／㎡		 [ 97.9]
100		 100
[100.0]		 100
[104.6]		 [105.0]
100		 66,800 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     70,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 豊岡市の人口はやや減少傾向で推移している
。景気は新型コロナの影響で依然不透明な状
況にあり、不動産取引市場はやや低調である
。

観光客向けの店舗等が建ち並ぶ観光商業地域
として、繁華性が低下しており、地価は下落
傾向である。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +6.0
交通・接近　　　  +7.0
環境　　　　　　 -13.0
行政　　　　　　  +6.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-5.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 豊岡 5-6　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＫＳ７０４
Ｙ
-52		 豊岡市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 東3.6m市道、
中間画地
（都） 商業
国立公園（普通）
(80,240)
b ＩＧ７０４
Ｙ
-85		 豊岡市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 西3.2m市道、
東1.8m、
二方路
（都） 商業
国立公園（普通）
(80,240)
c ＫＳ７０４
Ｙ
-51		 豊岡市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南4.3m市道、
東3.8m、角地
（都） 商業
国立公園（普通）
(90,258)
d ＹＴ７０４
Ｙ
-101		 豊岡市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 北5m市道、
東2.5m、角地
（都） 近商

(80,300)
e ＴＣ７０４
国
-42		 豊岡市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 西4m市道、
中間画地
（都） 近商

(80,240)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
59,291  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
59,291 		 100
[  94.1]
63,009 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 105.0]
　　　　 100
66,200 
b (　           ) 
76,392  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
75,636 		 100
[ 117.7]
64,262 
67,500 
c (　           ) 
73,528  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.9]
72,872 		 100
[ 117.5]
62,019 
65,100 
d (　           ) 
39,985  		 100
[ 100.0]		 [  99.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  90.0]
43,984 		 100
[  67.4]
65,258 
68,500 
e (　           ) 
67,843  		 100
[ 130.0]		 [  99.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
51,874 		 100
[  84.6]
61,317 
64,400 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  +9.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  +9.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +9.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +0.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　 -37.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
e 買進み

 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +8.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     66,500 円／㎡]  



豊岡 5-6　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  適切な事例がなく、再調達原価の把握が困難であるため原価法の適用は断念した。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 観光客向けの低層店舗等が建ち並ぶ商業地域であり、自用の店舗が主勢で比較可能な賃貸事例の収集ができない
ため収益還元法の適用は断念した。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）
令和4年1月14日　提出
豊岡 5-6　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
豊岡 5-6 兵庫県 兵庫第７ 氏名  不動産鑑定士　一色　かつみ   TEL.
鑑定評価額 9,070,000 円  １㎡当たりの価格 67,200 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6)
路
線
価		 [令和3年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 豊岡市出石町八木字八木町６５番
 ②地積
　(㎡)		 135  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） 
(70,200)

（その他）



(80,200)

3.5:1		 店舗

Ｗ2		 観光客向けの低層店
舗等が建ち並ぶ商業
地域		 西5.5m市道、南側道 水道、下水 豊岡

12.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    25 ｍ、西    25 ｍ、南    40 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層の店舗住宅併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  23.5 ｍ、奥行　約　　   6.5 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 重要伝統的建造物群保存地区
に指定されている。		 街

路		 ５．５ｍ　市道 交通

施設		 豊岡駅南東方

12.0km		 法令

規制		 （都） 
(70,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 古い街並みを維持している観光商業地域であり、特段の変動要因は見られないが、鉄道駅から離れ、城崎に比し
て観光客は少ない。入込客数は年々減少傾向にあり、地価は当面弱含み傾向に推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層の店舗住宅併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     67,200 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は但馬の商業地域、及び住商の混在地域を包含する圏域。需要者は同一需給圏内を活動拠点とする地元の中
小法人或いは個人事業主が中心である。同一需給圏内では、人口減少などの一般的要因を背景に、店舗用地の需要は弱
い。中心となる価格帯は、不動産取引が少なく、また取引の経緯や規模等によって様々であり見出し難い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 自用不動産を主体とする観光商業地域であり、貸し店舗等の賃貸事例を得られず収益還元法は適用しなかった。当該地
域は自用目的の不動産取引が中心であるから、同一需給圏内の市場実態を反映している比準価格は説得力を有するもの
と判断した。よって比準価格を標準に、代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　豊岡 5-1                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     68,000 円／㎡		 [ 97.9]
100		 100
[100.0]		 100
[103.4]		 [105.0]
100		 67,600 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     70,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 但馬地域では高速道路の延伸など公共投資は
続くものの、経営者の高齢化や後継者不足な
どで、民間の土地需要は低調に推移している
。

地方ではコロナ禍の影響は都市部に比して少
ないが、観光商業地域であり、各種イベント
の中止等が続き、客足の回復には至っていな
い。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +6.0
交通・接近　　　  +7.0
環境　　　　　　 -14.0
行政　　　　　　  +6.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-4.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 豊岡 5-6　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＩＧ７０４
Ｙ
-70		 豊岡市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西7.5m市道、
北2m、角地
（都） 商業

(90,500)
b ＩＧ７０４
国
-30		 豊岡市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ正方形 東7.5m市道、
北7.5m、角地
（都） 商業

(90,450)
c ＫＳ７０４
Ｙ
-51		 豊岡市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南4.3m市道、
東3.8m、角地
（都） 商業
国立公園（普通）
(90,258)
d ＩＧ７０４
Ｙ
-85		 豊岡市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 西3.2m市道、
東1.8m、
二方路
（都） 商業
国立公園（普通）
(80,240)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
61,728  		 100
[ 100.0]		 [  99.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[  96.9]
63,129 		 100
[ 100.2]
63,003 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 105.0]
　　　　 100
66,200 
b (　           ) 
60,431  		 100
[ 100.0]		 [  99.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
57,323 		 100
[  92.5]
61,971 
65,100 
c (　           ) 
73,528  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.9]
72,872 		 100
[ 112.1]
65,006 
68,300 
d (　           ) 
76,392  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
75,636 		 100
[ 112.6]
67,172 
70,500 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +9.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  -3.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +6.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +8.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +9.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +0.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  +9.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     67,200 円／㎡]  



豊岡 5-6　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  素地・造成費等に係る適切な資料を得られないため非適用とした。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 観光客向けの低層店舗等が建ち並ぶ商業地域であり、自用の店舗が主勢で比較可能な賃貸事例の収集ができない
ため収益還元法の適用は断念した。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ