別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 豊岡 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   豊岡 -10 兵庫県 兵庫第７ 氏名  不動産鑑定士　一色　かつみ   TEL.

鑑定評価額 8,440,000 円  １㎡当たりの価格 57,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 46,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 豊岡市高屋字八幡通９５０番５ ②地積 　(㎡) 148   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅の中にアパ ート等が見られる住 宅地域 西6m市道 水道、ガス、下水 豊岡 450m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    20 ｍ、南    70 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北６ｍ　市 道 交通 施設 豊岡駅北西方 450m 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 比較的中心部に近く、街区は整然とした新興の住宅地域であり、当面は良好な住環境を維持するものと予測する 。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     57,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は豊岡市及びその周辺市町の住宅地域。需要者は同一需給圏内の居住者が中心で、圏域外からの転入は少な い。市内中心部寄りの区画整理済み住宅地域で、需給ともに安定的にある。不動産取引は、土地で８００万円前後～１ ０００万円程度、土地・建物のセット販売で２５００万円前後～３０００万円前後が取引の中心となる価格帯である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 持ち家住宅を中心とする戸建住宅地域であり、収益性による価格への影響は極めて低く、また画地規模から市場性のあ る賃貸住宅を想定することが困難なため収益還元法は適用しなかった。当該地域は自用目的の不動産取引が中心である から、同一需給圏内の市場実態を反映した比準価格は説得力を有するものと判断した。よって比準価格を標準に、代表 標準地との検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　豊岡 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     49,900 円／㎡ [ 99.6] 100 100 [100.0] 100 [ 86.7] [100.0] 100 57,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     57,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 地方では新型コロナの影響は都市部ほどはな く、高齢化や人口減少を背景に、住宅需要は 弱く、空き家の増加が懸念されている。 比較的新しい住宅地域であり、特段の変動要 因は見られない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 -15.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.2 ％  ％