別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 豊岡 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   豊岡 -5 兵庫県 兵庫第７ 氏名  不動産鑑定士　田中　千裕   TEL.

鑑定評価額 9,620,000 円  １㎡当たりの価格 40,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月6日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 34,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 豊岡市城崎町桃島字中住９５４番 ②地積 　(㎡) 238   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) 国立公(普通) （その他） 土砂災害警戒区域 (60,160) 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に社宅 等が見られる住宅地 域 北東3m市道 水道、ガス、下水 城崎温泉 840m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    60 ｍ、南    50 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　　 　　　３ｍ市道 交通 施設 城崎温泉駅北西方 840m 法令 規制 （都） １住居 (60,160) 国立公(普通) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 温泉街背後の既成住宅地域で、特に大きな地域要因の変動は見られず、今後も現状のまま推移するものと予測す る。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     40,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね豊岡市及び周辺市町の住宅地域である。需要者は地縁性を有する居住者及び観光商業地域の就労者を 中心とし、圏外からの転入者は少ない。南側に迫る山と北側の山陰本線軌道との間に位置する住宅等が密集する街路条 件がやや悪い既存の住宅地域で、需要者は隣接者や地元在住の近親者に限定される傾向にあることから住宅需要は弱い 。需要の中心価格帯は取引自体が少ないうえ、取引規模も様々であるため見出せない状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 合理的な賃貸市場が成立していないため、収益還元法の適用は断念した。市場においては自用目的での取引が中心であ り、需要者は居住の快適性や利便性等に着目して取引価格を決定することが一般的であることから、取引価格に基づく 市場性を反映した比準価格の説得力は高い。従って、代表標準地との検討も踏まえ、比準価格を以って鑑定評価額を上 記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　豊岡 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     49,900 円／㎡ [ 99.6] 100 100 [100.0] 100 [123.2] [100.0] 100 40,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     41,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 但馬地域でのコロナ禍の影響は小さいが、住 宅ローン減税の見直し、ウッドショックによ る建材価格の上昇等の不動産市場に与える影 響が懸念される。 住宅が密集する街路条件の悪い既成住宅地域 に対する需要は一段と弱く、選好性の低下が 窺える。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　 +10.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +12.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.9 ％  ％