別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 豊岡 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   豊岡 -2 兵庫県 兵庫第７ 氏名  不動産鑑定士　小畑　敬重   TEL.

鑑定評価額 3,150,000 円  １㎡当たりの価格 19,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月5日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.0 倍  (2)実地調査日 令和3年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 豊岡市庄境字上樋口１５８番５ ②地積 　(㎡) 165   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １中専 (60,150) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 北6m市道 水道、下水 豊岡 2.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   160 ｍ、西    40 ｍ、南   100 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 豊岡駅東方 2.5km 法令 規制 （都） １中専 (60,150) ⑤地域要因の将 　来予測 郊外の住宅団地に位置し、今後も現状の住環境を維持しながら推移すると予測する。ただ、利便性や住環境の面 で競争力が劣ることは否めず、地価は弱含みに推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     19,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は豊岡市を中心にその隣接市町をも含む住宅地域である。需要者は同一需給圏内の居住者が中心である。当 地域は一般住宅が建ち並ぶ既成の住宅団地であるが、市域の中心部からやや離れた円山川の東側に位置するため、西側 の中心市街地の住宅地域と比べると需要は弱いと思料する。取引の中心となる価格帯は、土地で３００～４００万円程 度、新築の建売で２，０００～２，５００万円程度のものが多い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅が建ち並ぶ住宅団地で、賃貸共同住宅の想定は適さず収益価格の試算は断念した。収益目的の取引も殆どなく 、自己居住目的の取引が中心である。取引事例は比較的規範性の高いものを豊富に収集でき、また市場参加者との適合 性の観点からも、現実の取引市場を反映した比準価格には説得力が認められる。以上により、比準価格を標準に、代表 標準地からの検討も踏まえ、単価と総額との関係をも考慮して鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　豊岡 -8                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     25,800 円／㎡ [ 95.3] 100 100 [100.0] 100 [128.6] [100.0] 100 19,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     20,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少や地域経済が低迷する中、中心部の 需要は堅調で既成住宅や郊外の集落地域は弱 い。観光地を除くとコロナ禍の実感的な影響 は少ない。 既成の住宅地として概ね熟成しており、地域 要因に格別の変動は見られない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +30.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -5.0 ％  ％