別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 豊岡 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   豊岡 -1 兵庫県 兵庫第７ 氏名  不動産鑑定士　田中　千裕   TEL.

鑑定評価額 9,390,000 円  １㎡当たりの価格 49,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月6日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 43,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 豊岡市山王町２３５番１ ｢山王町８－３１｣ ②地積 　(㎡) 189   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） ２住居 (60,200) （その他） 1:3 住宅 ＬＳ2 一般住宅が多い利便 性のよい住宅地域 北8m市道 水道、ガス、下水 豊岡 530m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    30 ｍ、南    20 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　　 　　　８ｍ市道 交通 施設 豊岡駅南東方 530m 法令 規制 （都） ２住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 人口減少等を背景に地価は弱含みで推移しているが、昨年４月に同町内で芸術文化観光専門職大学が開学したこ とにより、背後の住宅地においても賑わいの広がりが期待される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     49,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね豊岡市内の住宅地域である。主な需要者は同一需給圏内の居住者であり、圏外からの転入者は少ない 。駅に近く利便性は良いが、ＪＲ山陰本線軌道西側の住環境が良好な比較的新しい土地区画整理済地区や新規分譲地と 比べて既存の住宅地域に対する需要はやや弱く土地の選別化が認められる。需要の中心となる価格帯は、土地で１，０ ００万円前後、新築戸建住宅で２，５００万円～３，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 標準的な画地規模が小さいことなどから市場性を有する共同住宅の建築を想定することが困難であり、また経済合理的 に戸建住宅の賃貸事業が成り立つ地域ではないため収益還元法の適用は断念した。一方、取引にあたっては自己使用が 支配的で取引価格を指標に価格水準を決定するのが一般的である。以上より、比準価格を採用し、広域的な市場分析を 踏まえて鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     49,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 但馬地域でのコロナ禍の影響は小さいが、住 宅ローン減税の見直し、ウッドショックによ る建材価格の上昇等の不動産市場に与える影 響が懸念される。 新興住宅地域と比較して選好性は劣るものの 、駅徒歩圏の好立地にある強味も存する。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.4 ％  ％