別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 相生 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   相生 -9 兵庫県 兵庫第７ 氏名  不動産鑑定士　柳川　浩一   TEL.

鑑定評価額 3,890,000 円  １㎡当たりの価格 14,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 相生市若狭野町出字勢登６７番 ②地積 　(㎡) 263   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1.5:1 住宅 ＬＳ2 農家住宅が見られる 農地の中の住宅地域 南5.3m市道 水道、下水 相生 5.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   140 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       260 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ５．３ｍ市道 交通 施設 相生駅北西方 5.2km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 主に農家住宅が散在する農地の多く残る在来の住宅地域であるため変化に乏しく、将来も現状が持続するものと 予測した。今後の地価は、下落傾向で推移するものと思われる。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     14,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は相生市及びその周辺市町も含む市街化調整区域内の既存集落地域を中心とする住宅地域。需要者は同一需 給圏内の居住者若しくは地縁者にほぼ限定され、外部からの転入者はかなり少ない。当地域は主に農家住宅が散在する 農地も多く残る集落地域で、農家の後継者不足や公法上の規制による建築制限もあり、需要は弱く限定的。取引自体が 少なく、また形状・規模等も様々で親族間取引等事情含みの場合も多いため、中心となる価格帯は見出し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 市街化調整区域内の農家住宅地域で、収益物件は見られず賃貸需要が見込めないため収益価格の試算は断念した。取引 の大半は地縁性重視の自用目的のものである。本件では規範性の高い取引事例を豊富に収集できたとは言い難いが、市 場参加者との適合性の観点からは現実の取引市場を反映した比準価格には説得力が認められる。以上により、比準価格 を標準に、代表標準地からの検討も踏まえ、単価と総額との関係をも考慮して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　相生 -7                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     11,700 円／㎡ [ 94.9] 100 100 [100.0] 100 [ 75.2] [100.0] 100 14,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     15,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 相生市の人口はやや減少傾向で推移している 。景気は新型コロナの影響で依然不透明な状 況にあり、不動産取引市場は弱含みである。 主に農家住宅が散在する農地の多く残る在来 の住宅地域として、地域要因に変動はないも のの、地価は下落傾向である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -6.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 -20.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.3 ％  ％