別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 相生 -8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   相生 -8 兵庫県 兵庫第７ 氏名  不動産鑑定士　吉田　勉   TEL.

鑑定評価額 5,410,000 円  １㎡当たりの価格 12,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 相生市野瀬字家尻１３８番１外 ②地積 　(㎡) 440   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 台形 2:1 住宅 Ｗ1 農家住宅が見られる 農地の中の住宅地域 北西4m市道、北東側道 水道、下水 相生 4.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    20 ｍ、南    20 ｍ、北   110 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       450 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ４ｍ市道 交通 施設 相生駅南方 4.9km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 農家集落地として成熟しており、当面は現状の住環境を維持するものと思料する。元来より需要がほとんど無い ため、地価は下落基調が継続すると予測する。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 角地　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     12,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は相生市及び周辺市町に位置する市街化調整区域内の住宅地域である。需要者の範囲は同一需給圏内の居住 者や地縁者にほぼ限られ、外部からの転入者はかなり少ない。市街化調整区域内に存し、法規制により建物の用途や建 築等に制限があるため、需給いずれもが低調であり、地縁に基づく取引が中心となっている。また、規模・形状等も個 別性が強く、不均質な画地が多いことから、取引の中心となる価格帯は見出し難い状態にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 市街地から離れた市街化調整区域内の農家集落地であり、賃貸市場が未成熟のため、収益還元法の適用は断念した。比 準価格は同一需給圏内の近隣地域及び類似地域に所在する類似性の高い事例から比準しているため、市場性を反映して おり、十分な信頼性があるものと判断する。よって、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を 上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　相生 -7                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     11,700 円／㎡ [ 94.9] 100 100 [100.0] 100 [ 92.2] [102.0] 100 12,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     12,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市内の人口は減少傾向で高齢化率も県内にお いて高い水準にある。土地取引件数は直近で 増加傾向にある。 地域要因に特段の変動はなく、新型コロナウ イルス感染症による需要への影響は顕在化し ていない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -4.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　  -3.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -4.7 ％  ％