鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

伊丹 5-7　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１３１０４国 -45	伊丹市		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	東5.8m市道、中間画地		商業 (90,348)
b	Ａ０４１０３国 -35	川西市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西32m県道、北3.7m、角地		商業 (90,600)
c	１８２０４国 -4	西宮市		建付地	（　）	長方形	北西10m県道、中間画地		近商地区計画等 (90,300)
d	１０２０４国 -8	芦屋市		貸家建付地	（　）	不整形	西20m市道、東6m、二方路		近商 (100,300)
e	１１２０３国 -42	西宮市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南8.3m市道、西7.9m、角地		近商 (100,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 282,233	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.0]	289,433	100 [ 54.2]	534,009	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	534,000
b	(　 ) 674,722	100 [ 100.0]	[ 103.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	676,032	100 [ 124.4]	543,434		543,000
c	(　 ) 374,557	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	377,928	100 [ 69.0]	547,722		548,000
d	(　 ) 398,376	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	389,480	100 [ 74.2]	524,906		525,000
e	(　 ) 331,534	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	318,783	100 [ 60.0]	531,305		531,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -27.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -15.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +27.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -15.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -9.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -15.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -21.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -15.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 536,000 円／㎡]

伊丹 5-7　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存しており、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	28,186,168	5,811,016	22,375,152	18,518,400	3,856,752	（　0.9331） 3,598,735	（ 4.3 - 0.2 ） 4.1％
	⑧収益価格	87,774,024 円　　　　（　 462,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

伊丹 5-7　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	110.00	ＲＣ10	1,100.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	600 ％	600 ％	190 ㎡	12.0 m x 20.0 m	前面道路：市道　 20.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階を店舗区画のフロアー貸し、２階以上を単身者向け共同住宅（平均専用面積約２９㎡）を想定

⑦有効率　 78.5 ％
の理由

この種の建物としては概ね標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	110.00	65.0	71.50	4,200	300,300	4.0	1,201,200
							2.0	600,600
2～10	住宅	110.00	80.0	88.00	2,572	226,336	1.0	226,336
							2.0	452,672
～

～

～

計		1,100.00	78.5	863.50		2,337,324		3,238,224
								4,674,648

⑨年額支払賃料	2,337,324 円　×　12ヶ月　＝　 28,047,888 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 863.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	支払賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	28,047,888 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,402,394 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	26,645,494 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,238,224 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 30,763 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 4,674,648 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 1,509,911 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	28,186,168 円　　　　（　 148,348 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０８１０４賃Ｍ１　　　　-4	2,615 ( 2,479)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [101.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,725	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,720 円/㎡　月額支払賃料（　 2,572 円/㎡）　基準階 2 F B
b	０８１０４賃Ｍ１　　　　-7	2,529 ( 2,389)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [102.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,610
c	０８１０４賃Ｍ１　　　　-8	3,122 ( 2,949)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [102.0]	100 [ 95.0]	100 [115.0]	100 [100.0]	2,802

伊丹 5-7　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,440,000 円	288,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,121,916 円	28,047,888　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 225,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,448,000 円	288,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	288,000 円	288,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	288,000 円	288,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 5,811,016 円　（　　　　　　 30,584 円／㎡）　　（経費率　　 20.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9331

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	288,000,000 円	設計監理料率　 252,000 円／㎡　×　 1,100.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0643	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0474 ×　 35 ％　＋　0.0586 × 35 ％　＋ 0.0907 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	18,518,400 円（　　　　　 97,465 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	28,186,168 円
②総費用	5,811,016 円
③純収益　①－②	22,375,152 円
④建物等に帰属する純収益	18,518,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,856,752 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,598,735 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 18,941 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 87,774,024 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 462,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
伊丹 5-7　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

伊丹 5-7

兵庫県

兵庫第１

氏名

不動産鑑定士　玉井　嘉彦

TEL.

鑑定評価額

98,800,000 円

１㎡当たりの価格

520,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月4日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	410,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月13日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	伊丹市中央１丁目４５番｢中央１－５－２１｣				②地積　(㎡)	190 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,600) 準防（その他） (90,600)
	台形 1:1.5	店舗兼事務所ＲＣ5	中層の店舗ビル等が建ち並ぶ駅前の商業地域	西20m市道	水道、ガス、下水	阪急伊丹 70m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 30 ｍ、南 10 ｍ、北 60 ｍ

②標準的使用

中高層店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 200 ㎡程度、形状　ほぼ台形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２０ｍ市道

交通

施設

阪急伊丹駅南東方

70m

法令

規制

商業
(90,600)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

近隣地域は、中層の店舗ビル等が建ち並ぶ駅前の商業地域であり、概ね現状のまま推移すると予測する。駅前商
業地の需要は堅調に推移しており、地価は上昇傾向で推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

中高層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

台形　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 535,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 470,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は伊丹市のほか阪神間の商業地域である。主な需要者は地元事業者・不動産会社等である。賃貸需要は駅前
商業地であるため店舗のほか、一定の事務所需要も認められる。阪急伊丹駅至近で利便性が高く、マンション等を含む
用途の多様性も認められ、需要は堅調であり、地価は上昇傾向である。商業地の取引は少なく、取引規模・価格水準に
ばらつきが大きく中心となる価格帯の把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

当該地域は、中層の店舗ビル等が建ち並ぶ駅前の商業地域である。土地価格に見合う賃料水準までは形成されておらず
、収益価格はやや低位に試算された。また、収益価格の試算に当たっては想定事項が多い。したがって、実際の取引事
例から求めた実証的かつ客観的な比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地との検証の結果を踏まえ、鑑定
評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　宝塚 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +5.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 422,000 円／㎡

[104.3]
100

100
[105.0]

100
[ 80.8]

[100.0]
100

519,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    508,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

市内の商業地需要は比較的安定しており、地
価は概ねやや上昇傾向にある。

伊丹市内においては、繁華性の高い駅前商業
地域であり、堅調な需要に支えられ地価は上
昇傾向である。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 -15.0
行政　　　　　　  -5.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.4 ％

％

３　試算価格算定内訳

伊丹 5-7　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１６２０４国 -36	尼崎市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東6m市道、北5m、角地		２中専地区計画等 (80,200)
b	１８２０４国 -4	西宮市		建付地	（　）	長方形	北西10m県道、中間画地		近商地区計画等 (90,300)
c	１０２０４国 -8	芦屋市		貸家建付地	（　）	不整形	西20m市道、東6m、二方路		近商 (100,300)
d	１３１０４国 -45	伊丹市		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	東5.8m市道、中間画地		商業 (90,348)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 374,459	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	365,734	100 [ 68.9]	530,819	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	531,000
b	(　 ) 374,557	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	377,928	100 [ 70.6]	535,309		535,000
c	(　 ) 398,376	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	389,480	100 [ 73.3]	531,351		531,000
d	(　 ) 282,233	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.0]	289,433	100 [ 53.5]	540,996		541,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -17.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -8.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -15.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -15.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -28.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -15.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 535,000 円／㎡]

伊丹 5-7　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	28,090,689	5,776,214	22,314,475	18,389,800	3,924,675	（　0.9331） 3,662,114	（ 4.3 - 0.2 ） 4.1％
	⑧収益価格	89,319,854 円　　　　（　 470,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

伊丹 5-7　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	110.00	ＲＣ10	1,100.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	600 ％	600 ％	190 ㎡	12.3 m x 20.0 m	前面道路：市道　 20.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗（フロア貸し）、２～１０階住宅（１Ｋ、平均面積約２９㎡×２７室）を想定

⑦有効率　 78.5 ％
の理由

同種建物の標準的な数値を採用

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	110.00	65.0	71.50	4,200	300,300	4.0	1,201,200
							2.0	600,600
2～10	住宅	110.00	80.0	88.00	2,562	225,456	1.0	225,456
							2.0	450,912
～

～

～

計		1,100.00	78.5	863.50		2,329,404		3,230,304
								4,658,808

⑨年額支払賃料	2,329,404 円　×　12ヶ月　＝　 27,952,848 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 863.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	支払賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているため、計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	27,952,848 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,397,642 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	26,555,206 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,230,304 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 30,688 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 4,658,808 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 1,504,795 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	28,090,689 円　　　　（　 147,846 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０７１０４賃Ｍ１　　　　-1	2,449 ( 2,335)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [102.0]	100 [100.0]	100 [ 88.0]	100 [100.0]	2,728	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,709 円/㎡　月額支払賃料（　 2,562 円/㎡）　基準階 2 F B
b	０７１０４賃Ｍ１　　　　-6	2,661 ( 2,580)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [102.0]	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	2,690
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

伊丹 5-7　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,430,000 円	286,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,118,114 円	27,952,848　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 225,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,431,000 円	286,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	286,000 円	286,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	286,000 円	286,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 5,776,214 円　（　　　　　　 30,401 円／㎡）　　（経費率　　 20.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9331

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	286,000,000 円	設計監理料率　 250,000 円／㎡　×　 1,100.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0643	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0474 ×　 35 ％　＋　0.0586 × 35 ％　＋ 0.0907 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	18,389,800 円（　　　　　 96,788 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	28,090,689 円
②総費用	5,776,214 円
③純収益　①－②	22,314,475 円
④建物等に帰属する純収益	18,389,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,924,675 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,662,114 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 19,274 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 89,319,854 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 470,000 円／㎡）