鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

伊丹 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０１１０４国 -5	伊丹市		建付地	（　）	不整形	北東11m市道、中間画地		１中専 (60,200)
b	０１１０４国 -8	伊丹市		更地	（　）	不整形	南西22m県道、中間画地		２中専地区計画等 (60,200)
c	１１１０４国 -6	伊丹市		更地	（　）	ほぼ整形	南16m県道、西4m、東5m、三方路		２中専 (70,200)
d	１１１０４国 -38	伊丹市		更地	（　）	不整形	南東24m市道、中間画地		１住居地区計画等 (60,200)
e	０１１０４国 -3	伊丹市		更地	（　）	不整形	南西4m市道、南東4m、準角地		２中専地区計画等 (60,160)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 128,725	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 85.0]	151,441	100 [ 108.5]	139,577	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +8.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 108.0] 　　　　 100	151,000
b	(　 ) 106,040	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 70.0]	151,486	100 [ 107.1]	141,444		153,000
c	(　 ) 162,094	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 108.0]	150,087	100 [ 107.0]	140,268		151,000
d	(　 ) 188,094	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 98.0]	191,933	100 [ 134.9]	142,278		154,000
e	(　 ) 132,094	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	132,094	100 [ 90.2]	146,446		158,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +13.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +4.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -30.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +5.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +8.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +35.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -2.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 153,000 円／㎡]

伊丹 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に存し、再調達原価の把握ができないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	61,169,208	13,471,260	47,697,948	26,367,000	21,330,948	（　0.9742） 20,780,610	（ 4.6 - 0.2 ） 4.4％
	⑧収益価格	472,286,591 円　　　　（　 110,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

伊丹 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	2,000.00	Ｓ1	2,000.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居地区計画等	70 ％	200 ％	200 ％	4,283 ㎡	109.0 m x 40.0 m	前面道路：市道　 12.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

店舗２区画（各店舗１０００㎡）、屋外平面駐車場６０台と想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

同種の建物を参考

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	2,000.00	100.0	2,000.00	2,531	5,062,000	4.0	20,248,000
							2.0	10,124,000
～

～

～

～

計		2,000.00	100.0	2,000.00		5,062,000		20,248,000
								10,124,000

⑨年額支払賃料	5,062,000 円　×　12ヶ月　＝　 60,744,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 2,000.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	60,744,000 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 3,037,200 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	57,706,800 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	20,248,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 192,356 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 10,124,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 3,270,052 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	61,169,208 円　　　　（　 14,282 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０９１０４賃Ｔ１　　　　-3	2,505 ( 2,427)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [103.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	2,560	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,683 円/㎡　月額支払賃料（　 2,531 円/㎡）　基準階 1 F B
b	０９１０４賃Ｔ１　　　　-4	2,273 ( 2,273)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	2,806
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

伊丹 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,870,000 円	374,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	2,429,760 円	60,744,000　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 5,244,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,179,000 円	374,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	374,000 円	374,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	374,000 円	374,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 13,471,260 円　（　　　　　　 3,145 円／㎡）　　（経費率　　 22.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

24 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9742

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	374,000,000 円	設計監理料率　 180,000 円／㎡　×　 2,000.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0705	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0536 ×　 35 ％　＋　0.0684 × 35 ％　＋ 0.0926 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	26,367,000 円（　　　　　 6,156 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	61,169,208 円
②総費用	13,471,260 円
③純収益　①－②	47,697,948 円
④建物等に帰属する純収益	26,367,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	21,330,948 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	20,780,610 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,852 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 472,286,591 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 110,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
伊丹 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

伊丹 5-2

兵庫県

兵庫第１

氏名

不動産鑑定士　今川　健

TEL.

鑑定評価額

634,000,000 円

１㎡当たりの価格

148,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月5日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	115,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月17日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	伊丹市荒牧７丁目１４３番｢荒牧７－１２－１５｣				②地積　(㎡)	4,283 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) （その他）地区計画等 (70,200)
	3:1	店舗Ｓ2	中規模の小売店舗等が建ち並ぶ路線商業地域	北東12m市道、四方路	水道、ガス、下水	山本 1.1km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 70 ｍ、西 60 ｍ、南 70 ｍ、北 60 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 100.0 ｍ、奥行　約　　 40.0 ｍ、規模　　 4,000 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１２ｍ市道

交通

施設

山本駅南方

1.1km

法令

規制

１住居
(60,200)
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

中規模の店舗等が建ち並ぶ路線商業地域で、新型コロナの動向に注視が必要ではあるが、大きな変動契機となる
地域要因がないので、当面同様の商況を維持すると予測する。地価はやや上昇基調で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

四方路　　　　　　　　　　　　　 +8.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 151,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 108,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、伊丹市及び阪神北部の路線商業地域を中心とした商業地域である。需要者の中心は、幹線道路沿いの店
舗運営を事業とする法人・個人事業者であり、大手資本の事業者も見られる。物販店舗・飲食店舗等の需要は比較的安
定的に推移しており、また周辺背後の住宅地地価もやや強含み基調であることから、地価は緩やかな上昇傾向となって
いる。取引価格は画地規模、用途により様々であるため、中心となる価格帯は見出せない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

当該地域は自用の店舗事業を目的とした取引が中心となっている。比準価格は地域的特性の類似する事例を価格判定の
基礎としており、市場性を反映した価格である。収益価格は収益性の観点から市場価値を反映した価格であるが、想定
要素を含む。そこで主たる需要者の属性を考慮して、実証的な比準価格を標準とし、収益価格を比較考量の上、代表標
準地との検討を踏まえ、単価と総額との関連にも十分留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　伊丹 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 167,000 円／㎡

[100.6]
100

100
[102.0]

100
[120.3]

[108.0]
100

148,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    147,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

商業集積度や繁華性が高い場合には、需要は
強含み傾向にある。加えて新型コロナによる
経済活動の下振れリスクに引き続き注視する
必要がある。

地域要因に大きな変化はなく、需要は安定し
ており、地価は上昇傾向で推移している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +4.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　 +18.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.7 ％

％

３　試算価格算定内訳

伊丹 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１１１０４国 -6	伊丹市		更地	（　）	ほぼ整形	南16m県道、西4m、東5m、三方路		２中専 (70,200)
b	０１１０４国 -8	伊丹市		更地	（　）	不整形	南西22m県道、中間画地		２中専地区計画等 (60,200)
c	０１１０４国 -5	伊丹市		建付地	（　）	不整形	北東11m市道、中間画地		１中専 (60,200)
d	１３１０４国 -30	伊丹市		建付地	（　）	ほぼ整形	東18m県道、北1.6m、角地		近商 (80,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 162,094	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 108.0]	150,087	100 [ 108.0]	138,969	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +8.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 108.0] 　　　　 100	150,000
b	(　 ) 106,040	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 70.0]	151,486	100 [ 108.2]	140,006		151,000
c	(　 ) 128,725	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 85.0]	151,441	100 [ 107.6]	140,744		152,000
d	(　 ) 187,222	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	187,222	100 [ 131.3]	142,591		154,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +6.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +8.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +5.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -30.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +12.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +30.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 151,000 円／㎡]

伊丹 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地における宅地であり、再調達原価の把握ができないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	60,734,184	13,453,980	47,280,204	26,367,000	20,913,204	（　0.9742） 20,373,643	（ 4.6 - 0.2 ） 4.4％
	⑧収益価格	463,037,341 円　　　　（　 108,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

伊丹 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	2,000.00	Ｓ1	2,000.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居地区計画等	70 ％	200 ％	200 ％	4,283 ㎡	109.0 m x 40.0 m	前面道路：市道　 12.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

店舗２戸（各店舗１０００㎡）を想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

周辺の類似建物の有効率を参考に査定。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	2,000.00	100.0	2,000.00	2,513	5,026,000	4.0	20,104,000
							2.0	10,052,000
～

～

～

～

計		2,000.00	100.0	2,000.00		5,026,000		20,104,000
								10,052,000

⑨年額支払賃料	5,026,000 円　×　12ヶ月　＝　 60,312,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 2,000.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	60,312,000 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 3,015,600 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	57,296,400 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	20,104,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 190,988 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 10,052,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 3,246,796 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	60,734,184 円　　　　（　 14,180 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０９１０４賃Ｔ１　　　　-3	2,505 ( 2,427)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [103.0]	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	2,482	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,664 円/㎡　月額支払賃料（　 2,513 円/㎡）　基準階 1 F B
b	０９１０４賃Ｔ１　　　　-4	2,273 ( 2,273)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [ 94.0]	100 [100.0]	2,845
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

伊丹 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,870,000 円	374,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	2,412,480 円	60,312,000　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 5,244,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,179,000 円	374,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	374,000 円	374,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	374,000 円	374,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 13,453,980 円　（　　　　　　 3,141 円／㎡）　　（経費率　　 22.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

24 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9742

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	374,000,000 円	設計監理料率　 180,000 円／㎡　×　 2,000.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0705	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0536 ×　 35 ％　＋　0.0684 × 35 ％　＋ 0.0926 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	26,367,000 円（　　　　　 6,156 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	60,734,184 円
②総費用	13,453,980 円
③純収益　①－②	47,280,204 円
④建物等に帰属する純収益	26,367,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	20,913,204 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	20,373,643 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,757 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 463,037,341 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 108,000 円／㎡）