別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 伊丹 -30　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   伊丹 -30 兵庫県 兵庫第１ 氏名  不動産鑑定士　森岡　高司   TEL.

鑑定評価額 18,600,000 円  １㎡当たりの価格 200,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月4日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 160,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 伊丹市清水３丁目９番１１ ｢清水３－２－２７｣ ②地積 　(㎡) 93   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) 準防 （その他） (70,200) 台形 1:2 住宅 Ｗ3 小規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 南東5.2m市道 水道、ガス、下水 阪急伊丹 700m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    20 ｍ、南    20 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　　北５． ２ｍ市道 交通 施設 阪急伊丹駅北方 700m 法令 規制 ２中専 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域として概ね成熟した状態にある。地域に特段の影響を与える要因も見られな いため、今後も当面の間は現状のまま推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    200,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は伊丹市内にあって、ＪＲ福知山線及び阪急伊丹線沿線にある住宅地域である。需要者は当該圏域内や隣接 市に居住するエンドユーザーが中心で年齢層も比較的幅広い。伊丹市内にあって鉄道駅徒歩圏の住宅地域は根強い需要 があるため、需要は底堅く地価も安定的に推移している。需要の中心価格帯は対象地程度の画地規模の土地で２，００ ０万円前後、新築戸建分譲で３，５００万円程度が目安となる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は小規模戸建住宅を標準とする地域であり、居住の快適性や利便性を基に価格が形成される地域である。その ため、収益性から価格を試算する収益還元法の適用を断念したものであるが、その地域性から取引は自用目的のものが 支配的である。よって、比準価格の有する規範性は高いものと判断し、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏ま え、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　伊丹 -15                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    257,000 円／㎡ [100.8] 100 100 [101.0] 100 [131.5] [102.0] 100 199,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    198,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 利便性の良い住宅地の需要は総じて堅調であ るが、新型コロナの影響等、景気動向に懸念 事項も見られ、今後の需給関係を注視する必 要がある。 小規模一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域であ る。鉄道駅や市内中心部へのアクセス性も相 対的に良好で需要も根強く、地価は緩やかな 上昇基調にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　 +24.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.0 ％  ％