別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 伊丹 -19　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   伊丹 -19 兵庫県 兵庫第１ 氏名  不動産鑑定士　熊谷　有剛   TEL.

鑑定評価額 21,800,000 円  １㎡当たりの価格 168,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月4日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 135,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 伊丹市昆陽５丁目１４９番 ②地積 　(㎡) 130   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,180) 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 南西4.5m市道 水道、ガス、下水 阪急伊丹 1.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南    30 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       130 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北４．５ ｍ市道 交通 施設 阪急伊丹駅西方 1.8km 法令 規制 １住居 (60,180) ⑤地域要因の将 　来予測 中規模一般住宅を中心とする住宅地域であり、地域要因に特段の変化がないので、今後も同様の住環境を維持す るものと予測する。地価は若干の上昇傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    168,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は阪急伊丹線沿線の住宅地域で、概ね伊丹市の圏域である。想定される主な需要者は伊丹市を中心にその周 辺市に居住する個人等である。小規模住宅に対する需要は地縁者を中心に引き続き堅調であり、地価は緩やかな上昇傾 向が続いている。需要の中心となる価格帯は標準地と同規模程度の土地で総額２０００万円～２５００万円程度、新築 戸建は総額３５００万円～４０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域で、自用目的での取引が大半であり、取引価格を価格決定の指標にする 地域と認められる。敷地面積の点から経済合理的な賃貸住宅の建築が困難であり、貸家需要が想定できないため収益還 元法の適用を断念した。従って、本件では代表標準地との検討を踏まえ、規範性のある取引事例により求めた比準価格 を以って鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　伊丹 -24                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    174,000 円／㎡ [100.6] 100 100 [102.0] 100 [102.9] [101.0] 100 168,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    167,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 当市の人口は横ばい乃至微増傾向にある。市 内各所にて見られる戸建分譲は好調で、各駅 徒歩圏内ではマンション分譲も多く見られる 。 住宅地需要は底堅く推移しており、地価は若 干の上昇傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　  +5.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.6 ％  ％