別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 伊丹 -11　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   伊丹 -11 兵庫県 兵庫第１ 氏名  不動産鑑定士　今川　健   TEL.

鑑定評価額 15,700,000 円  １㎡当たりの価格 157,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月5日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 125,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月17日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 伊丹市昆陽南５丁目１２１番 ｢昆陽南５－１３－１５｣ ②地積 　(㎡) 100   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） (60,192) 1:1.2 住宅 Ｗ2 小規模建売住宅のほ か農地の残る住宅地 域 西4.8m市道 水道、ガス、下水 阪急伊丹 2.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    20 ｍ、南    20 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  11.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北４．８ ｍ市道 交通 施設 阪急伊丹駅南西方 2.1km 法令 規制 １中専 (60,192) ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅、共同住宅、駐車場等が混在する住宅地域であり、今後とも現況の住環境を維持するものと予測する。 新型コロナの長期化が懸念されるものの、地価水準は当面の間やや上昇傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    157,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、阪急伊丹線及びＪＲ福知山線の沿線で、概ね伊丹市の圏域。需要者は、同一需給圏内居住者が中心とな っている。また、圏外からの転入も見受けられる。駅から距離があるものの、区画整然としており人気は根強く、地価 はやや上昇基調で推移している。土地は総額で１５００～２０００万円程度、新築戸建住宅は総額で３０００万円台の ものが需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅を中心とする住宅地域で、敷地面積の制約や、地域が収益性を前提とした賃貸事業の成り立つ地域ではないた め収益還元法の適用ができなかった。よって、本件においては、市場実態を反映した実証的な比準価格を採用し、代表 標準地の価格との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　伊丹 -24                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    174,000 円／㎡ [100.6] 100 100 [102.0] 100 [109.9] [100.0] 100 156,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    155,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 伊丹市は阪神間のベッドタウンで人口は微減 、高齢化率は上昇傾向にある。新型コロナに よる経済活動の下振れリスクに引き続き注視 する必要がある。 戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域で、地域の引き 合いは多く需要は旺盛であり、地価もやや上 向きで推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 +11.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.3 ％  ％