別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 伊丹 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   伊丹 -5 兵庫県 兵庫第１ 氏名  不動産鑑定士　堀田　勝己   TEL.

鑑定評価額 24,600,000 円  １㎡当たりの価格 186,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 145,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 伊丹市瑞穂町３丁目３９番２ ②地積 　(㎡) 132   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:2.5 住宅 Ｗ2 一般住宅の他にアパ ート等が見られる住 宅地域 南東6m市道 水道、ガス、下水 阪急伊丹 1.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       130 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北６ｍ市 道 交通 施設 阪急伊丹駅北西方 1.8km 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 　中小規模一般住宅を中心とする住宅地域であり、今後も同様の環境を維持するものと予測する。地価はやや上 昇傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    186,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は阪急伊丹線、ＪＲ福知山線沿線で概ね伊丹市、尼崎市等の圏域。需要者は当該圏域内の居住者が中心で あるが、他地域からの流入もある。バス圏の住宅地域であるが、生活利便性に優れ、環境も良好であることから、需給 関係は安定的に推移している。買い替え需要のほか、一次取得者の需要も見られる。土地は総額２０００万円台中盤、 新築戸建住宅は３０００万円台後半が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　戸建住宅を中心とする地域であり、一部に共同住宅も見られるが、多くは地主の遊休地活用によるものであり、取引 は自用目的が大半であることから、収益還元法の適用を断念した。一方、取引事例比較法は、同一需給圏内における規 範性ある取引事例を採用し、試算し得た。よって、本件においては、居住の快適性を重視する近隣地域の特性に基づく 市場実態を反映した比準価格を標準とし、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    183,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　伊丹（県） -6              　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　    184,000 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 当市の人口は継続的に微増傾向にある。市域 全般に概ね平坦な地勢で、接近条件も優れ、 住宅地需要は引き続き堅調である。 バス圏に存する住宅地域であるが、良好な居 住環境を有することから需給は安定し、地価 は引き続き緩やかな上昇基調にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.6 ％ +1.1 ％