別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月7日　提出 芦屋 -17　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   芦屋 -17 兵庫県 兵庫第２ 氏名  不動産鑑定士　竹内　雅司郎   TEL.

鑑定評価額 115,000,000 円  １㎡当たりの価格 310,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月5日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 245,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月14日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 芦屋市東山町２６６番 ｢東山町２１－１３｣ ②地積 　(㎡) 371   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 1:1.2 住宅 ＲＣ2F1B 中規模一般住宅が多 い傾斜地の住宅地域 北東5m市道 水道、ガス、下水 芦屋 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    40 ｍ、南    50 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  21.0 ｍ、規模　　       360 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、　５ ｍ市道 交通 施設 芦屋駅北方 1.0km 法令 規制 １低専 (40,80) ⑤地域要因の将 　来予測 中規模一般住宅が多い傾斜地の住宅地域で、今後とも現状の住環境を維持するものと予測する。需要は根強く、 地価水準はやや上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    310,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね芦屋市北部の阪急神戸本線及びＪＲ東海道本線沿線の住宅地域である。需要者の中心は芦屋市のほか 阪神間に居住する高額所得者や富裕層等で、県外からの転入もある。住環境が良好でブランド力もあるため選好性が高 く、根強い需要がある。新型コロナ禍による地価への影響はほとんど見られない。取引価格は画地規模等により様々で 、中心となる価格帯は見い出せない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅を中心とした住宅地域で容積率も低く、経済合理的な賃貸経営が困難であることから収益価格は試算していな い。快適性を重視する住宅地域であるため自己使用目的で取引され、取引価格の水準を指標に価格決定されることが一 般的と認められる。したがって、比準価格をもって鑑定評価額を上記の通り決定した。なお、下記代表標準地とは均衡 を得ていると判断した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　芦屋 -9                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    378,000 円／㎡ [102.9] 100 100 [100.0] 100 [125.6] [100.0] 100 310,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    305,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 芦屋市の人口は微減、世帯数は微増傾向。ブ ランド力があり中心部の住宅地への需要は根 強い。一方、臨海部や山手等では需要は横這 い乃至弱含み。 傾斜地に位置する閑静な住宅地で、選好性が 高く根強い需要があり、地価はやや上昇で推 移。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 +15.0 行政　　　　　　  +5.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.6 ％  ％