別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 芦屋 -14　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   芦屋 -14 兵庫県 兵庫第２ 氏名  不動産鑑定士　澤田　良一   TEL.

鑑定評価額 24,000,000 円  １㎡当たりの価格 117,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月6日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 94,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 芦屋市南浜町１番１０６ ｢南浜町１１－１２｣ ②地積 　(㎡) 205   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 地区計画等 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模の一般住宅が 建ち並ぶ埋立地の住 宅地域 北6.3m市道 水道、ガス、下水 阪神芦屋 2.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    40 ｍ、南    20 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       210 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、　６ ．３ｍ市道 交通 施設 阪神芦屋駅南東方 2.6km 法令 規制 １低専 (40,80) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は中規模一般住宅を主とする住宅地域で、今後とも現状を維持するものと予測する。市街地中心部より やや離れた臨海部に位置するため需要は弱く、地価は下落傾向を示すものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    117,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は阪神本線沿線で、概ね芦屋市南部の住宅地域。需要者の中心は芦屋市及び隣接市居住者であるが、大阪方 面等からの転入者も見られる。街区の整然とした閑静な住宅地域ではあるが、利便性の観点等より臨海部に位置する住 宅地に対する需要は依然弱含み。土地は２００㎡程度で２，５００万円程度が取引の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺には賃貸ハイツ等の収益物件は皆無で、法令上の規制等により市場性のある共同住宅の想定が困難であり、また経 済合理的に戸建住宅の賃貸事業が成り立つ地域ではないため収益価格は試算しなかった。従って、代表標準地との検討 を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　芦屋 -16                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    154,000 円／㎡ [ 99.4] 100 100 [100.0] 100 [131.0] [100.0] 100 117,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    118,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 芦屋市においては、人口は微減傾向にあり、 個人消費の持ち直しの動きは鈍く、雇用・所 得環境も厳しい状況が継続している。 最寄り駅から遠く、利便性が劣るため需要は 依然弱く、地価は下落傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +31.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.8 ％  ％