別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 芦屋 -11　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   芦屋 -11 兵庫県 兵庫第２ 氏名  不動産鑑定士　長谷川　大輔   TEL.

鑑定評価額 163,000,000 円  １㎡当たりの価格 635,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 490,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 芦屋市船戸町１５番 ｢船戸町８－１１｣ ②地積 　(㎡) 257   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 地区計画等 1:1.2 住宅 Ｗ2 大中規模一般住宅が 建ち並ぶ住宅地域 西6.3m市道 水道、ガス、下水 芦屋 550m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    40 ｍ、南    60 ｍ、北    10 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  17.5 ｍ、規模　　       260 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、　６ ．３ｍ市道　　　 交通 施設 芦屋駅北西方 550m 法令 規制 １中専 (60,200) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 芦屋ブランドを誇る高級住宅地域にあって、今後も利便性の高い住環境を維持するものと予測する。地域のブラ ンド力が強く、地価上昇傾向にある。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    635,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ東海道本線、阪急神戸本線及び阪神本線沿線に位置する芦屋市、西宮市及び神戸市東部の住宅地域で ある。需要者は阪神間及び神戸市東部に居住する富裕層が中心である。中規模一般住宅の建ち並ぶ住環境が良好な住宅 地域であり交通利便性にも恵まれていることから、旧来から著名な住宅地域として希少性が高く根強い需要がある。需 要の中心となる価格帯は画地規模等により区々であり、見出しにくい状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 注文建築主体の邸宅街であり、地区計画の制定により経済合理性を有する賃貸住宅を建設することが困難であることか ら収益還元法の適用は断念した。取引価格を指標に価格が決定されることが一般的と認められる快適性重視の住宅地域 にあって比準価格は、市場の実態を反映した実証的な価格である。よって、本件においては比準価格に基づき、さらに 代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　芦屋 -9                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    378,000 円／㎡ [102.9] 100 100 [100.0] 100 [ 61.7] [100.0] 100 630,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    610,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 芦屋市においては、人口は微減傾向にある。 新型コロナウイルス感染症に伴う先行き不透 明感が残る。 地域要因に特段の変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　 -37.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +4.1 ％  ％