別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出 芦屋 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   芦屋 -10 兵庫県 兵庫第２ 氏名  不動産鑑定士　森本　光弘   TEL.

鑑定評価額 106,000,000 円  １㎡当たりの価格 322,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 255,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月24日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 芦屋市岩園町２７５番１０ ②地積 　(㎡) 329   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 風致地区 台形 1:1.2 建築中 中規模一般住宅が建 ち並ぶ閑静な住宅地 域 西6m市道 水道、ガス、下水 芦屋 1.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    40 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.5 ｍ、奥行　約　　  18.5 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、　６ ｍ市道 交通 施設 芦屋駅北東方 1.7km 法令 規制 １低専 (40,80) 風致地区 ⑤地域要因の将 　来予測 中規模戸建住宅が多い閑静な住宅地域で、今後も現在の良好な住環境を維持するものと予測する。選好性の高い 住宅地域で、地価は上昇すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    322,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね芦屋市中北部でＪＲ線及び阪急線沿線の住環境の優れた住宅地域。需要者は市内の居住者をはじめ阪 神間の高所得者層が多い。中規模以上の戸建住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地で、街路整然として緑の多い良好な住環境を 形成している。芦屋の高級住宅地として需要は多く、地価は上昇傾向で推移している。取引される土地の規模にばらつ きがあり、需要の中心となる価格帯は見出し難いが、標準地程度の規模の土地で１億円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は戸建住宅の建ち並ぶ住宅地域であり、専ら自己居住の戸建住宅用に土地が取引され、収益目的の取引は殆ど ない。また、建築制限等からも経済的に賃貸事業が成り立つ地域でないため収益還元法は適用しない。居住の快適性が 重視される優良住宅地であって、周辺類似地域の取引実績をもとに価格形成される地域である。よって、市場の実情を 反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　芦屋 -9                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    378,000 円／㎡ [102.9] 100 100 [100.0] 100 [121.3] [100.0] 100 321,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    318,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 不動産市場は回復基調にあり、芦屋市の住宅 地価は優良住宅地を中心に上昇傾向で推移し ている。 地域要因に特段の変動はないが、良好な住環 境で需要は多く、地価は上昇している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +6.0 環境　　　　　　  +9.0 行政　　　　　　  +5.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.3 ％  ％