別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 芦屋 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   芦屋 -9 兵庫県 兵庫第２ 氏名  不動産鑑定士　岡田　文   TEL.

鑑定評価額 78,200,000 円  １㎡当たりの価格 389,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 300,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 芦屋市西山町１０７番１ ｢西山町１９－６｣ ②地積 　(㎡) 201   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 台形 1.5:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅にマ ンションが見られる 住宅地域 西6m市道 水道、ガス、下水 芦屋川 500m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    25 ｍ、南    50 ｍ、北    25 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  12.5 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、６ｍ 市道 交通 施設 芦屋川駅北西方 500m 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 中規模一般住宅やマンションが見られる住宅地域であり、今後とも同様の居住環境を維持するものと予測する。 駅徒歩圏の住宅地の需要は底堅く、地価水準は緩やかな上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    389,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、阪急神戸本線、ＪＲ東海道本線及び阪神本線沿線で、芦屋市を中心として西宮市から神戸市東灘区にか けての六甲山麓台地に中規模一般住宅やマンションが見られる住宅地域。需要者の中心は、阪神間の会社役員や資産家 などの高所得者層で、地域の内外を問わず引き合いがあり、需要は比較的堅調である。地価水準は、街路条件や傾斜に よる濃淡があり、土地で３，０００万円から１億円前後まで幅広く、中心となる価格帯の把握が困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺には共同住宅等も見られるが、画地規模や行政的条件等から経済合理的な賃貸経営が可能な建物の建築が困難であ り、また、自己使用の戸建住宅が主で、経済的に賃貸事業が成り立つ地域ではないため、収益還元法は非適用とした。 一方、自己利用目的での取引を行う需要者は、近隣の取引相場を指標に意思決定するのが通常であり、信頼性のある取 引事例より求めた比準価格の規範性は高い。よって、比準価格を採用し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    378,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　芦屋（県） -5              　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　    383,000 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市内人口は微減傾向で推移するも、新設住宅 着工戸数は横ばい、取引件数は増加傾向。地 価は、一部臨海部の住宅地を除き上昇傾向を 維持している。 阪急神戸本線以北の地域は平坦地に移り住む 傾向が見られるも、駅近は安定的な需要が認 められ、地価は緩やかな上昇傾向で推移して いる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.9 ％ +1.6 ％