鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

芦屋 -7　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０２０４国 -23	芦屋市		更地	（　）	不整形	北西3.8m市道、中間画地		２中専 (60,160)
b	１０２０４国 -12	芦屋市		更地	（　）	ほぼ長方形	北15.1m市道、中間画地		１中専 (60,200)
c	０６２０４国 -5	芦屋市		更地	（　）	ほぼ長方形	南東4.7m市道、中間画地		１低専 (40,80)
d	０２２０４国 -11	芦屋市		更地	（　）	ほぼ長方形	南22m市道、北5.5m、東3.9m、三方路		１中専地区計画等 (70,200)
e	１０２０４国 -11	芦屋市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東9.1m市道、北西5.8m、角地		１中専 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 343,826	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	366,265	100 [ 86.5]	423,428	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	423,000
b	(　 ) 274,910	100 [ 70.0]	[ 101.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	396,656	100 [ 96.9]	409,346		409,000
c	(　 ) 365,246	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	359,517	100 [ 85.8]	419,017		419,000
d	(　 ) 387,147	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ / ]	100 [ 107.1]	364,012	100 [ 91.8]	396,527		397,000
e	(　 ) 342,139	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	333,502	100 [ 83.3]	400,363		400,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	関連会社間	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -2.0
b	関連会社間	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +7.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -14.0
e	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 410,000 円／㎡]

芦屋 -7　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	8,868,248	1,767,920	7,100,328	5,108,580	1,991,748	（　0.9771） 1,946,137	（ 4.4 - 0.3 ） 4.1％
	⑧収益価格	47,466,756 円　　　　（　 225,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

芦屋 -7　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	117.50	Ｓ3	352.50
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専	60 ％	200 ％	200 ％	211 ㎡	11.4 m x 19.0 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

鉄骨造３階建の共同住宅（平均専有面積約２５㎡、ワンルームタイプ）を想定

⑦有効率　 85.0 ％
の理由

周辺類似の共同住宅の有効率を参考とした。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 3	住宅	117.50	85.0	99.88	2,200	219,736	1.0	219,736
							2.0	439,472
～

～

～

～

計		352.50	85.0	299.64		659,208		659,208
								1,318,416

⑨年額支払賃料	659,208 円　×　12ヶ月　＝　 7,910,496 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 299.64 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	15,000 円／台　×　 6 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,080,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	7,910,496 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 1,080,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 449,525 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	8,540,971 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	659,208 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 6,262 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,318,416 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 321,015 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	8,868,248 円　　　　（　 42,030 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１７２０４賃　　　　-1	2,282 ( 2,282)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 99.0]	100 [ 77.0]	100 [130.0]	100 [100.0]	2,303	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,296 円/㎡　月額支払賃料（　 2,200 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１７２０４賃　　　　-2	2,361 ( 2,253)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 98.0]	100 [ 72.0]	100 [142.0]	100 [100.0]	2,356
c	０１２０４賃　　　　-2	2,756 ( 2,756)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 96.0]	100 [ 96.0]	100 [134.1]	100 [100.0]	2,230

芦屋 -7　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	337,200 円	84,300,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	359,620 円	8,990,496　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 186,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 716,500 円	84,300,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	84,300 円	84,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	84,300 円	84,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,767,920 円　（　　　　　　 8,379 円／㎡）　　（経費率　　 19.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9771

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	84,300,000 円	設計監理料率　 230,000 円／㎡　×　 352.50 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0606	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0474 ×　 40 ％　＋　0.0586 × 40 ％　＋ 0.0908 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,108,580 円（　　　　　 24,211 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	8,868,248 円
②総費用	1,767,920 円
③純収益　①－②	7,100,328 円
④建物等に帰属する純収益	5,108,580 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,991,748 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,946,137 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,223 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 47,466,756 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 225,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出
芦屋 -7　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

芦屋 -7

兵庫県

兵庫第２

氏名

不動産鑑定士　米虫　淳子

TEL.

鑑定評価額

86,500,000 円

１㎡当たりの価格

410,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月5日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	320,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月13日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	芦屋市川西町６５番９｢川西町１０－１８｣				②地積　(㎡)	211 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１中専 (60,200) （その他）
	1:1.5	住宅Ｗ2	中規模一般住宅が多い整然とした住宅地域	北6m市道	水道、ガス、下水	阪神芦屋 250m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 50 ｍ、南 20 ｍ、北 40 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.0 ｍ、奥行　約　　 19.0 ｍ、規模　　 230 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位　北、６ｍ
市道

交通

施設

阪神芦屋駅北西方

250m

法令

規制

１中専
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

中規模戸建住宅を中心とした閑静な住宅地である。地域要因については特筆すべき事項は見られず、今後も現状
維持で推移すると判断される。最寄駅の接近性及び良好な居住環境から選好性は強い。地価は上昇傾向にある。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 410,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 217,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、芦屋市内を中心に神戸市東灘区・灘区及び西宮市内の居住環境に恵まれた住宅地域全般と判定した。需
要者は、阪神間在住の富裕層を中心に、大阪を含めた関西エリア全般からの転入が想定される。高級住宅地として旧来
から名声の高い芦屋市内にあって、恵まれた立地条件と閑静な周辺環境から選好性は強い。需要の中心となる価格帯は
、標準地と同程度の土地で８，０００万円台半ば程度であるが、１億近い取引も散見される。注文住宅が主流である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

収益物件も一部に見られるが、中規模戸建住宅を標準とした閑静な住宅地である。自用目的の取引が主体で、土地価格
に見合う賃料水準が形成されておらず、収益価格はやや低位に算出された。比準価格は、価格牽連性を有する実際の不
動産取引から算出されており、市場性に着目した実証的な価格といえる。居住の快適性を重視する当該地域の市場動向
から、収益価格は参考に留め、比準価格を標準とし、指定基準地の直近地価動向を勘案の上、鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    398,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　芦屋（県） -3              　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    404,000 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

芦屋市の人口はやや減少、生産年齢人口は減
少・老年人口は増加傾向だが、富裕層が多い
当市では経済活動への影響は少ない。地価は
上昇傾向にある。

地域要因に大きな変化はない。画地規模の大
きな邸宅が多く、閑静な住宅地として人気が
高い。近年は細分化取引が増えつつある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.0 ％

+1.5 ％

３　試算価格算定内訳

芦屋 -7　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０２０４国 -23	芦屋市		更地	（　）	不整形	北西3.8m市道、中間画地		２中専 (60,160)
b	０６２０４国 -5	芦屋市		更地	（　）	ほぼ長方形	南東4.7m市道、中間画地		１低専 (40,80)
c	１０２０３Ｙ -78	芦屋市		建付地	（　）	不整形	西4m市道、中間画地		１住居 (60,160)
d	１０２０３Ｙ -76	芦屋市		更地	（　）	ほぼ長方形	南4m私道、中間画地		１中専地区計画等 (60,160)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 343,826	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	366,265	100 [ 88.3]	414,796	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	415,000
b	(　 ) 365,246	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	359,517	100 [ 87.6]	410,408		410,000
c	(　 ) 396,427	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.0]	414,409	100 [ 100.6]	411,937		412,000
d	(　 ) 373,960	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	367,062	100 [ 91.3]	402,039		402,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -3.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -3.0
b	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +8.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 410,000 円／㎡]

芦屋 -7　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地にあり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	8,939,555	1,855,097	7,084,458	5,159,160	1,925,298	（　0.9763） 1,879,668	（ 4.4 - 0.3 ） 4.1％
	⑧収益価格	45,845,561 円　　　　（　 217,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

芦屋 -7　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	117.50	Ｓ3	352.50
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専	60 ％	200 ％	200 ％	211 ㎡	11.4 m x 19.0 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

鉄骨造３階建の共同住宅（平均専有面積約２５㎡・ワンルームタイプ）を想定

⑦有効率　 85.0 ％
の理由

周辺類似建物の有効率を参考に査定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 3	住宅	117.50	85.0	99.88	2,220	221,734	1.0	221,734
							2.0	443,468
～

～

～

～

計		352.50	85.0	299.64		665,202		665,202
								1,330,404

⑨年額支払賃料	665,202 円　×　12ヶ月　＝　 7,982,424 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 299.64 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	15,000 円／台　×　 6 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,080,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため非計上

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	7,982,424 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 1,080,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 453,121 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	8,609,303 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	665,202 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 6,319 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,330,404 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 323,933 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	8,939,555 円　　　　（　 42,368 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０２２０４賃　　　　-2	2,119 ( 2,048)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 89.0]	100 [106.0]	100 [100.0]	2,246	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,317 円/㎡　月額支払賃料（　 2,220 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１７２０４賃　　　　-2	2,361 ( 2,253)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 98.0]	100 [ 81.0]	100 [125.0]	100 [100.0]	2,379
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

芦屋 -7　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	421,500 円	84,300,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	362,497 円	9,062,424　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 186,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 716,500 円	84,300,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	84,300 円	84,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	84,300 円	84,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,855,097 円　（　　　　　　 8,792 円／㎡）　　（経費率　　 20.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9763

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	84,300,000 円	設計監理料率　 230,000 円／㎡　×　 352.50 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0612	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0491 ×　 40 ％　＋　0.0586 × 40 ％　＋ 0.0908 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,159,160 円（　　　　　 24,451 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	8,939,555 円
②総費用	1,855,097 円
③純収益　①－②	7,084,458 円
④建物等に帰属する純収益	5,159,160 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,925,298 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,879,668 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,908 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 45,845,561 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 217,000 円／㎡）