別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月7日　提出 西宮 9-3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   西宮 9-3 兵庫県 兵庫第２ 氏名  不動産鑑定士　竹内　雅司郎   TEL.

鑑定評価額 308,000,000 円  １㎡当たりの価格 114,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月5日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 90,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月14日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 西宮市西宮浜２丁目７番２外 ②地積 　(㎡) 2,700   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 特別用途地区 建築協定 1:1 事務所兼作業場 Ｓ1 中規模の作業所、営 業所等が建ち並ぶ工 業地域 南西16m市道 水道、ガス、下水 阪神西宮 2.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    70 ｍ、南    80 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 工場等の敷地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  50.0 ｍ、奥行　約　　  50.0 ｍ、規模　　     2,500 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １６ｍ市道 交通 施設 阪神西宮駅南方 2.8km 法令 規制 準工 (60,200) 特別用途地区 建築協定 ⑤地域要因の将 　来予測 中規模の作業所、営業所等が建ち並ぶ工業地域であり、当面、現状を大きく変えないものと予測する。流通業務 地への需要が堅調であるため、地価水準はやや上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 工場兼倉庫地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    114,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は阪神間臨海部を中心に内陸部を含む工業地域で、広域に及ぶ。需要者の中心は製造業者や物流事業者等の 法人である。企業の設備投資の回復が続き、消費地や高速道路及び港湾施設等との位置関係が良好で、ＥＣ市場の拡大 による流通業務地に対する活発な投資の影響もあって需要はやや強含みである。取引が少ないうえ、取引価額は画地規 模等により様々であり、中心となる価格帯は見い出せない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は自己使用が主体であり、規範性の高い賃貸事例等の収集が困難なため、収益価格は試算していない。取引市 場では、需給動向や取引価格の水準を指標に価格決定されることが一般的と認められる。したがって、比準価格をもっ て鑑定評価額を上記の通り決定した。なお、下記代表標準地とは均衡を得ていると判断した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　西宮 9-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    112,000 円／㎡ [101.8] 100 100 [100.0] 100 [ 99.8] [100.0] 100 114,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    112,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 設備投資の回復傾向が続くなか、ＥＣ市場の 拡大から流通業務地への需要は旺盛で、他の 工業地も売物件が少ない状況等から市況は堅 調である。 消費地や高速道路等との位置関係が良好な臨 海部の工業地域で、流通業務地への活発な投 資の影響等もあり、需要は堅調であり、地価 はやや上昇。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -4.0 環境　　　　　　  +4.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.8 ％  ％