別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月11日　提出 西宮 9-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   西宮 9-2 兵庫県 兵庫第２ 氏名  不動産鑑定士　廣嶋　琢也   TEL.

鑑定評価額 96,000,000 円  １㎡当たりの価格 60,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和3年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 西宮市山口町阪神流通センター１丁目４８番 ②地積 　(㎡) 1,600   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 流通業務地区 1:2 事務所兼倉庫 ＲＣ2 事務所、配送センタ ー等が建ち並ぶ工業 地域 東22m市道、背面道 水道、ガス、下水 岡場 1.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    70 ｍ、南    30 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 事務所兼倉庫地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  28.0 ｍ、奥行　約　　  56.0 ｍ、規模　　     1,600 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ２２ｍ市道 交通 施設 岡場駅北東方 1.7km 法令 規制 準工 (60,200) 流通業務地区 ⑤地域要因の将 　来予測 物流施設等が建ち並ぶ流通業務団地で、今後とも現在の環境を維持するものと予測する。高速道路インターに近 い立地で新名神も開通し、流通業務団地としての利便性も向上して地価水準は強含みに推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 事務所兼倉庫地 (4)対象標準地の 　個別的要因 二方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     60,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、神戸市、三田市も含む阪神間の流通業務を中心とする工業地域である。需要者の中心は、主として広域 的に事業展開する物流事業者である。近隣地域は、高速道路インターチェンジに近く、近年、新名神も開通し、流通業 務地域として利便性が向上する等、物流事業者からの強い需要が存する状況にある。このため地価は上昇傾向である。 市場の中心価格帯は規模により様々であり、需要の中心となる価格帯は見いだせない状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 類似地域内において適切な工業地の賃貸事例を得ることが出来ないため、収益還元法は適用できないと判断した。流通 業務地は単体の収益性ではなく、中継地点を含めた都市間や消費地へのアクセス・周辺環境との整合性等を事業者が総 合的に判定し、事業者間の競争の中で価格形成がなされるものである。このことから当該価格形成と整合的な比準価格 を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　西宮 9-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    112,000 円／㎡ [101.8] 100 100 [100.0] 100 [194.0] [102.0] 100 59,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     57,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 西宮市工業地は、近年の物流施設用地への需 要を反映し、都市間・消費地へのアクセスが 良好な立地は需要が高く地価は、上昇傾向に ある。 高速道路のインターに近い好立地にあり、新 名神も完成し、物流施設用地の堅調な需要も あって、地価水準は上昇傾向である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　+102.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +5.3 ％  ％